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在這一大背景之下，××市政府也敏銳地注意到這一趨勢，將目光放在這一難得的戰略機遇上，委托××財經大學進行《××市工業十大產品產業發展規劃研究》課題的研究，著力研究××市的經濟發展的核心——區域工業經濟發展前景與途徑這一重要主題。為此，××財經大學經濟與社會發展研究院、××市政府參事室、經貿委共同組成了聯合課題組，對十余個有代表性的城市進行了調研。
一、工業園區在政府推動型經濟增長中存在的主要問題
經濟開發區是區域經濟增長的重要載體，尤其是工業經濟的增量，往往布局在各種類型的開發區。園區作為區域經濟增長的重要載體在××有特別重要的意義，因為××的工業隨著許多城區企業（主要是國有工業企業）的退城進郊進了園區，沒有完全退城進郊的企業也紛紛在園區設立了自己的生產基地，而園區又經過這些年的開發建設，多數的規模以上工業產值都在園區實現。
就單個開發區來說，××市的開發區在中西部地區是有優勢的，但就總體而言，××的開發區也存在不少問題，主要體現在以下四個方面：一是開發區產業結構相似，出現了諸多爭客商、爭資源、爭政策等現象，這是產業結構相似必然導致的結果；二是各開發區的產業特色不夠鮮明，產業集群在開發區這樣的小區域中不集中，產業集群的益處在××的相關產業發展中得不到充分的體現；三是由于區域內面臨資源約束強，各個開發區主要以土地和稅收等方面的優惠政策來招商，而這兩方面又受到上級政府和有關法規的強有力約束，所以都深感資源約束帶來了相當的發展困難；四是園區中政府下派的管理機構的定位問題，使它們經常陷入既非政府又非企業應付雜務的怪圈，對開發區長遠的科學發展目標有所忽視。對其它區域的調研為這些問題的解決提供了一些有益的思路。
二、重塑招商主體，緩解招商資源約束
不斷重塑招商主體，提高政務資源的利用效率是減緩招商資源約束的一個重要方面。招商主體的重塑經歷了從全民招商到專業化招商到招商公司商業化招商的變化過程。
起初，地方政府為了調動各方面的積極因素，將招商指標落實到各個政府部門甚至是民間部門，形成全民招商的格局，這是初始階段的特點。隨后，各地方政府逐步形成專業化招商趨勢，成立相應的招商機構，但是各政府部門仍然有招商任務，這是第二階段。在這一階段，園區管委會是專業化的招商機構，園區間的競爭表現為典型的招商競爭。在××市這種競爭存在的問題主要表現為：一是靠土地等資源競價；二是園區間相互競爭，爭奪投資主體；三是競爭的結果往往造成園區布局不夠合理，影響甚至制約了地方經濟的發展。這些問題在××市存在，在其它區域也不同程度地存在過，尤其是在先發展起來的區域中，工業在區域中空間布局的優化成了一個成本高昂又不得不面對的課題。
在呼和浩特，招商主體也是園區，但是在市這一級政府中對園區的招商行為進行強有力的干預。第一就是對開發區的產業結構進行總體規劃；二是成立專門的機構，對縣一級政府的涉及招商引資的稅收收入分配，產值等總量指標的計算方法，招商獎勵的計算等方面進行協調，在政府招商體系內部形成一個比較和諧的機制，優化專業化的政府招商體系。
在廣東中山、江蘇蘇州等地，成立專業化的招商公司，使招商主體從專業化走向商業化。這些公司或為民辦，或是政府投入形成的比園區管委會更為專業化、商業化的招商主體。地方政府一方面對他們的招商行為進行指導與支持，如指導性的產業目錄，對區域工業布局進行規劃，為他們的招商基本業務所發生的費用提供支持，同時對成功的招商進行重獎。讓招商公司成為政府引導區域產業布局的一個抓手，鑄成了政府引導招商公司，招商公司引導潛在投資企業的格局。而政府的經濟管理部門則努力做好行政管理、企業服務、政策制定、產業發展規劃等工作，甚至與研究部門一道，深入研究和把握區域經濟發展的基本規律，從更大的深度和廣度上來推動區域經濟快速、科學地發展。
三、創新招商資源，提升政府推動型經濟增長
在政府推動經濟增長的初始階段，各地方都自然地注意到了開發和使用區域中的自然資源和計劃經濟時期形成的生產能力來招商，以此推動本區域的經濟增長。招商中第二個可用的資源就是相關的財政、土地等方面的政策優惠。但是稅收是政府的“錢袋子”，而且稅收本身是受經濟總量制約的；土地資源是有限的，尤其是長江三角洲、珠江三角洲等經濟先發展地區，它們區域內的可用于工業發展的土地資源已經相當緊張，這既構成了區域經濟發展的一個硬的約束，也成了區域經濟增長方式改變的一個重要內在推動力。××市政府同樣面臨這些招商資源約束，積極對推動區域經濟增長所必需的資源進行開發和再開發是當務之急。
1、通過改善地域環境與園區自身建設提高土地資源的招商價值
以地招商幾乎是所有的開發區在初始階段的發經之路。在××這樣的后發展地本文來源：文秘站 區，土地資源的約束目前仍然以外生為主，通常表現為上級政府的政策約束，如昌北經濟技術開發區批準用地九點八平方公里，實際用了二十七平方公里。幾乎所有開發區都在為克服上級政府的約束，擴大自己的用地指標想辦法。工業用地的外生約束是××市較之長江三角洲、珠江三角洲等經濟發展地區在土地資源上的特色。
對土地資源約束的一個突破在于挖掘該區域的區位優勢。蘇州、昆山、杭州、無錫、南京，甚至包括合肥，都積極地進入上海經濟圈。目前，××市政府在區域定位 上將自身定位在長、珠、閩三大經濟區的結合部，這個定位是準確的，也是走出中部不發達區域定位的一個現實思路。在這一思路下，努力改善××區域內以及與相鄰區域間的交通、物流條件是重要的一個環節。
對土地資源約束的第二個突破在于對本區域工業用地利用方式的改變。蘇州在上個世紀的招商用地中，土地主要是以批租為主，到本世紀初開始，就主要以建標準廠房，向入園企業出租為主，到二oo四年，已經以建多層廠房為主。園區建設的主要投入放在園區的廠房建設上，已經建成標準廠房五千萬平方米。這是創造性地解決土地緊缺、應對內生性的土地資源緊缺的可借鑒的辦法。
2、在保持產業結構合理的同時保證產業鏈的延伸與配套，以商招商
目前，各地政府開發出來的推動經濟增長的資源是產業集群。產業集群的發展過程中，會為相同的和相關的產業在一個區域中創造出一定的有利外部條件，如創造區域需求，培養特定產業發展需要的高、中、初級人力資源，創造產業發展所需要的金融條件，形成配套的產業鏈等，這些一旦出現，就成為區域產業發展和再發展有用的資源。各地都在積極地形成自己的產業群，并在空間上優化它的配置。
產業集群的結構在一個區域中應該是大、中、小合理配置的。寧波的許多產業是寡頭主導、多個中小企業并存的產業集群模式，這樣中小企業進行配套，而大企業則積極地進行品牌開發和市場營銷渠道建設。南京的產業發展的主要制約因素之一就是它現有的各支柱產業中，大體都是以大企業為主的，而相應的中小企業太少，這對其未來產業的發展構成了制約。在南京，按規模排名的前六家企業就占了其工業總量的一半，規模以上工業企業產值則占了全部工業產值的百分之九十八以上。這樣的產業結構，使得南京的一些產業的成敗集中在一兩家大企業上，風險較大；同時，由于區域產業的發展也僅靠幾家、甚至是一兩家大企業的投入，必然會令其后續發展受到限制。這些是值得南京市政府在產業結構調整中值得注意的問題。
以商招商的另一個重要方面是產業鏈的延伸和產業配套的形成。在南京、上海、蘇州等城市，石化、電子等產業的配套產業本身成了一個重要的產業群，為機械制造業配套的模具與工業控制設備制造業也逐步成為一個重要產業；微電子業與軟件業同步發展，共同形成一個軟硬件配套發展的產業群。政府對這些產業的有意識地推動，為當地經濟從傳統制造業向現代制造業推進創造了良好的條件，這些工作一方面推動了相關的朝陽產業的發展，更為重要的是為整個區域中工業信息化、現代化奠定產業基礎。
比較而言，××地區的產業配套與產業鏈延伸、多產業的融合發展有著巨大的潛力，××市政府可借鑒其它區域的經驗，以商招商，是一個推動地方經濟發展的重要方面。尤其是在航空、現代造紙業這類產業中，一個產業只有一家企業，企業本身的發展也需要配套企業的生長，政府可以有意識地根據這些企業的需要來推動配套產業的發展。
3、充分利用區域自然資源發展資源深加工產業，以資源開發深化招商
資源的深加工所形成的生產能力必將形成相應的吸引投資的新一輪資源。呼和浩特憑借其煤炭資源吸引電力企業投資，尤其是吸引大唐發電集團的投資，同時發展區域內較小規模的電廠，將煤炭資源轉化為電力這一重要的能源，這使它的電力價格僅為每千瓦時0.22元，這一極低價位的電力產品成為該市進一步招商引資的重要資源，他們成功地吸引了一批大型的以電力成本為主要成本的企業，如以生物發酵為基本生產過程的青霉素生產企業，這些企業生產了全世界近三分之一的青霉素；吸引了中國鋁業集團公司的大型電解鋁項目。太原市的冶金占到工業經濟總量的三分之一，尤其是不銹鋼生產能力在全國具有一定的影響力。太原市充分利用其不銹鋼生產能力，并運用不銹鋼企業是國有企業這一優勢，以不銹鋼這一優勢產品進行招商，建立了專門的不銹鋼產業園，通過給入園的不銹鋼精加工企業每噸不銹鋼三千元的價格優惠，創造了新的招商機遇。
盡管××地區可以為現代工業進行產業化開發的自然資源比較有限，但是××省內有著豐富的金屬、稀土資源，尤其是銅、鎢等金屬礦產的存貯，在全國占有相當的地位，可以用來支撐相關的產業發展。而相應的精加工則除了礦產資源本身之外，還需要刻意加強精加工所需要的技術力量、產業創新能力、市場營銷能力等，形成××區別于省內其它金屬礦產資源地區的招商優勢，并且可以通過稅收、土地或其它方面的優惠政策，將相應天然資源的精加工企業吸引到××來，形成相應的產業甚至是產業群。
4、建設區域產業創新體系，以產業創新能力招商
作為區域經濟發展促進力量的區域創新體系的主體是區域中的產業創新體系，這種體系是區域政府用來推進其經濟增長的另一種資源。南京在基礎創新上的明顯優勢，由于歷史因素該市有著眾多的高校、科研院所以及院士等高端人力資本。上海則在產業創新與基礎創新能力的結合上富有優勢，位于浦東新區的張江高科技開發園區在二oo五年從扶持醫藥產業的角度出發，為××企業匯仁集團的科技公司投入一百萬的創新資金，同時逐步加大對文化、軟件等產業的積極投入。寧波、無錫等地政府將企業技術創新能力看成是產業發展中的關鍵問題，特別是針對中小企業普遍存在創新資金短缺、抵抗不了創新風險的問題，政府針對一些行業中的共性的技術，由政府補貼建設一些技術服務中心，使中小企業不需要在技術開發上有太大的投資。這種技術服務中心通常是市、縣、鄉鎮三級政府一起辦，也有一些是民營的。寧波的二十個大的產業集群中已經有十五個產業建立了這樣的技術服務中心。
在××市，有一些產業創新能力正在形成，如高新區的軟件產業、生物醫藥產業；在機制方面已經創立了高新區的博士后流動站、孵化器和創業園等；在校企合作方面典型的有××大學的焊接技術對江鈴汽車制造的支持等。但總體而言，××的技術創新能力仍然相對較弱，尤其是在產業創新體系建設上，還比較零散，實力較上海、南京等城市也明顯為弱，這對于××市的招商是不利的，需要政府予以重視。
5、發掘地方商業文化，以文化招商
關鍵詞：電能、計量方法、諧波、傅立葉級數
隨著現代工業的發展，電力系統接入過多的電力電子設備，整流換流設備以及其他非線性負載。給電網帶入了大量的諧波電流和諧波電壓，對電網環境造成了嚴重的污染，且使電力營運企業成本增加，給用戶也帶去很大的麻煩。電能作為一種特殊產品，其質量日益得到電力生產、傳輸、利用及管理等諸多部門的廣泛重視。現代電網對社會和經濟起著至關重要的作用，隨著電力電子技術的飛速發展，各種大功率整流/換流設備、電弧爐等非線性負荷日益增多，造成供電系統電壓、電流波形不同程度畸變，產生大量高次諧波，對供電系統的安全及經濟運行造成危害。
電能計量是電網經濟核算的依據，電能的計量精度關系到電力供需雙方的經濟效益。在電力系統中的發、輸、供過程中，電能計量，尤其是高電壓大容量的電力系統的電能計量是非常重要的一環。因為它不僅緊緊系著電力生產部門的安全經濟運行和直接經濟效益，而且還直接、間接的聯系著整個國計民生的經濟效益和社會效益。
一、電力系統中電能計量方法
現行的電能計量方案是在發電機、網絡交換關口處安裝電能計量裝置。電力系統中關口是指廠網之間、區域性電網之間電力設備資產和經營管理范圍的分界處。關口電能計量裝置是衡量關口分界處電能量的流向及其大小的裝置，它記錄的電能量作為技術經濟指標統計、核算的基礎數據，是保證電力市場能否正常運行的關鍵。
（一）確定電力系統關口的原則
目前，為考核地區線損率、網損率、上網電量、過網電量、購網電量、地區負荷及地區負荷率等指標，定義了產權關口、結算關口、協議關口、調度關口、線損關口和負荷關口等多種關口。這些關口的劃分方法不一致，標準不統一，亦無審核機構。在管理上又各自為政，不能適應電網的發展。為了實施電網商業化運營，以經濟核算替代指標考核，以表位法替代余量法管理線損，應統一標準，明確電量關口，劃清網級電力市場的界面，規范管理。規范電力系統關口的首要原則是：第一，以產權分界點為界限，建立網級電力市場界面，以達到統計電量、結算電費的目的，為商業化運營奠定基礎；第二，以電量關口為基礎，規范管理線損，消除“吃網損”的現象，公平分配網級電力市場公司的利益；第三，以適合于商業化運營的、規范化的經濟方式核算。
（二）用戶電能計量方法
對電能計量的方法可以分成以下幾種類型：
1.傳統手工型。這是最為古老的方式，采用的是“一家一表”模式，到一定時期由電力工作人員挨門挨戶收取電費。這種方法的缺點是顯而易見的，不但勞動強度大，而且不能對用電戶進行統一管理。但是這種方法在我國的廣大農村還在廣泛的使用。
2.IC卡型。為了降低電力部門人員的勞動強度，采用了由用電戶上電力公司購電這種方式。為此開發了新型的電能計量儀表――IC卡式電度表，采用預付費式，用戶先用卡購電，然后才能使用。這種方式在城鎮地區廣泛使用。
3.自動抄表。自動抄表這種方式是近些年被廣泛探討和實現的一種方式，它是計算機技術和網絡通信技術在電力部門應用的一個生動實例。它的基本實現模式是：電能用戶的用電量通過計量儀表計量后，由采集器采集，采集器和通信網絡相連，通過網絡傳輸到電力部門的管理中心。目前采用的網絡傳輸技術主要有光纖網絡、電話網絡、電力線載波網絡、總線網絡以及無線通信網等技術。自動抄表的發展方向和計算機網絡的發展緊密相連，它的一個發展方向就是所謂的“三網和一”，即電力網、廣播網、通信網和三為一，通過提供一個高帶寬、大容量、高速度的網絡將通信、數字業務、廣播等結合起來。
4.集中管理。集中管理式自動抄表技術在可以進行集中控制的區域中應用，因為用電戶比較集中，那么就可以采用先進的技術實現，并且可以提供更多的控制和管理功能。
二、諧波電能計量算法
為了區分諧波和暫態現象，根據傅立葉級數的基本理論，被變換的波形必須是周期性的和不變的。但是由于電力系統負荷是變動的，負荷的變動會影響系統中的諧波含量。在實際的分析中只要被分析的現象或情況持續適當的時間或周期，就可應用傅立葉級數變換。
（1）
（2）
設電力系統中電流、電壓如式（1）、（2）所示，它們均是周期信號，并且一般滿足荻里赫利條件，因此可以分解為如下的傅立葉級數
（3）
或（4）
式中為相應的角率：為工頻頻率；n=1，2，3，…為諧波次數。
其中
n=1，2，3，…
比較（3）、（4），得到如下關系
離散化后，有下列公式
（5）
（6）
其中，n=0，1，2，…，N-1為諧波次數；k=0，1，2，…，N-1為采樣次數；為第k次采樣值。
幅值計算公式為參照（1）、（2）式，定義次諧波的功率為
（7）
這樣，可以通過諧波電能考核用戶用電。
在實際測量中，（1）、（2）式的函數關系是未知的，但是，通過對電壓、電流采樣，能夠得到周期為N的有限長序列
根據數字信號處理理論，其離散傅立葉變換（DFT）的表示式為
（8）
式中―n次諧波分量的大小。
根據歐拉公式，將式（8）進行如下變換
將式兩邊同乘以2/N，得
與（5）、（6）對照得
這樣，在實際策略系統中可以通過離散傅立葉變換求得電壓電流信號的各次諧波幅值以及同次諧波電壓、電流之間的相角，從而通過公式（7）求得各次諧波功率。
從而，通過下面公式計算諧波功率。
通過上述過程，可以分離供電網絡和用戶各自產生的諧波，同時分別計量各自產生的電能，以便對諧波釋放量超標者進行正確處罰，從而彌補了目前電子式和感應式電能表計量方法的缺陷，也是對目前已有的諧波電能讓表計量方法的改進。
三、結論
隨著電力電子技術的發展，電力電子裝置帶來的諧波問題對電力系統安全、穩定、經濟運行構成潛在威脅，給周圍電氣環境帶來了極大影響。像大功率整流在電氣化鐵路中得到普遍應用，在煉鋼中普遍使用電弧，這些技術的應用在提高生產力的同時給電網帶來了很大的負面效應，使得電網中有大量的諧波存在。諧波不但對電力設備、電力用戶和通信線路構成了危害，而且，還會影響到正常的電力電能計量。因此，對諧波下電能計量方法的研究是非常有必要的。由于、自身水平有限，文中提出的諧波電能計量算法在實際應用中還存在一定缺陷，期待共同探討改進。
參考文獻：
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摘要：電能是國民經濟與人民生活的主要能源，電能計量涉及發電、供電與用電三方的經濟利益。在市場經濟條件下，提高電能計量的正確性尤為重要。文章分析了電力系統電能計量的重要性，介紹了相關電力系統中電能計量方法，并重點對諧波電能計量算法進行了研究。
關鍵詞：電能、計量方法、諧波、傅立葉級數
前 言
隨著我國經濟的蓬勃發展，城市結構和功能的不斷完善，給排水工程規劃已成為城市規劃中不可或缺的組成部分，然而依據《城市規劃編制辦法實施細則》以下簡稱“細則”編制城市給排水工程規劃，有些細則要求是很難規劃合理的，下面擇其一二，與大家共同探討。
1. 給水工程規劃的問題
1.1 合理選擇城市的給水水源是給水工程規劃中首先要解決的問題。按常規，必須掌握現有的水源情況，然后以現狀為基礎，再科學地預測未來，但事實上以現狀水源預測若干年后的變化卻是十分困難的。盡管國家三令五申要保護水資源，治理水環境，甚至嚴令建造污水處理廠以確保水體恢復生機，但具體到各級地方政府，也許由于經濟及其它種種原因的制約，往往執行的力度很小，而且很多城市根本就沒有完善的污水收集系統，工業廢水和生活污水均直接排入水體。因此，在我國目前國情形勢下，一般認為水體的環境在可預見的未來是不可能好轉的，規劃新的給水水源只能跨地區、跨流域去落實。或者就在現狀水源中取水經過預處理和深度處理，使出水水質達到飲用標準，但這種做法同樣需要付出很大的投資和昂貴的運營費用。然而上述兩種規劃思想雖然都可以解決水源問題，但如果若干年后，本地區的水環境有顯著改善，豈不造成難以挽回的損失。)
1.2 細則中要求在規劃中確定“取水方式”、“凈水方案”和“水源井位置”，筆者認為值得商榷。因為要確定這幾項要求，就必須收集工程地質、水文地質、水文分析、水質化驗、勘察測量等大量基礎資料，并進行技術經濟分析比較，而這些恰恰是工程可行性研究和設計方案階段的內容。另外，細則中要求工程規劃的圖紙中，除標出管道位置和走向外還要給出“管徑”。但由于在總體規劃階段，很多因素是處于變化之中的，因此要給出比較正確的管徑是比較難的，但為了不違反規范，而委托方又認為越細越好，有的規劃人員就根據總體規劃中界定的不同性質用地估算出管道的沿線用水量，進行流量分配和管網平差。這樣求出的管徑到底有多準確，就不得而知了，有時有可能還起到誤導作用。
1.3 確定自來水廠的出廠水壓通常是根據城市最不利點和所需的自由水頭進行管網平差決定。但現狀是多層建筑普遍設置屋頂水箱進行晝夜用水調節，這種模式可以調節自來水廠的晝夜負荷變化，在較低水壓情況下就可以滿足居民用水的壓力要求。但是屋頂水箱供水方式存在著明顯的弊端，首先在總體投資上并不經濟，而且有礙觀瞻，其次是維護管理不便；更令人擔心的是水質得不到保證，易造成二次污染。衡量利弊得失，顯然是提高市政管網壓力直接供水（廢除水箱）為好。但水廠不希望提高出廠水壓，認為水壓控制在0.35-0.45MPa最為經濟。另外，許多城市管道敷設年代已久，如果提高管網內壓，易造成爆管事故。有鑒于此，在給水工程規劃中，特別是近期規劃，究竟是維持屋頂水箱的供水模式還是取消屋頂水箱由市政管網直接供水也是城市供水的諸多熱點之一。
2.關于澆灑道路、綠地、市政用水、管網漏失水量及不可預測用水量估算的問題
《中華人民共和國國家標準城市給水工程規劃規范》中,人均綜合生活用水量指標不包括澆灑道路、綠地、市政用水和管網漏失水量。在給水規劃中, 這部分用水量一般取值為15%～25%,但如果考慮到中水回用到沖廁、澆灑道路、綠地、市政用水等方面, 上述用水量可以降低很多。在廣州,凡是超過5 萬m2 建筑面積的小區,就必須上中水項目,這就是一個很好節約水資源的辦法。用一個20 萬m2 建筑面積的小區舉例,人口在5000人左右,按平均每天0.2T/d 的用水量,總需水量為1000T/d,排水量為850T/d(按0.85 系數),如果將850T 污水全部或一部分處理為中水,用于灑道路、綠地、景觀用水、沖廁的話,每天就可以節約大約幾百噸的水資源。這是一個很可觀的數量, 現在江門水費已到2.5元/噸以上,而中水處理費用在1元/噸左右,推廣中水回用是一個控制用水量非常有效的辦法。在城市給水規劃中,關于澆灑道路、綠地、市政用水、管網漏失水量及不可預測用水量估算的問題,應結合這一行之有效的辦法, 合理降低規劃用水量。就目前江門的實際情況來講, 推廣中水回用有幾個客觀影響因素, 其中最突出的就是中水水質如何保鮮、清潔和收費過低。中水水質是一個技術層的問題, 現在有一種保鮮的技術,在污泥池中用火山灰培育細菌,將培育的細菌循環到原水中,處理完后的水可以保鮮一個月都沒問題。而收費則是政策范圍,如果政府在這方面扶持的話,特別要對小區物業管理政策放開, 可以考慮在中水項目上實行靈活的模式, 發展壯大一批的中水處理、運行企業通過市場的行為節約水資源。所以在城市給水規劃、設計計算時,設計部門應綜合考慮中水回用, 降低用水需求, 規劃局、自來水公司在審批時嚴格把關, 控制用水量。
3.工業用水重復利用率的問題
工業用水在整個的城市用水量中所占的比重比較大。工業給水系統中的重復利用,不僅是解決城市水資源缺乏的一種措施,還可以提高環境效益,減少使城市水體污染的廢水量。工業用水的重復利用率是節約城市用水的重要指標。在國家的一些工業開發區中,特別是南方城市,水資源充沛, 自來水價格低,人們沒有危機意識, 工業用水重復利用率很低，遠沒達到國家的總體水平50%～60%,更不用和工業發達的國家相比了?！吨腥A人民共和國國家標準城市給水工程規劃規范》中,工業用地的用水量采用土地估算法。如果結合工業用水重復利用率,工業土地規劃用水量就會降低很多。要提高工業用水重復利用率, 政府就加強立法,統一制定有關節約用水的法律、法令和條例規定等,建立相應的節水技術法規體系。隨節水工作的深入發展, 原有技術法規在數量和技術上已日顯不足,為此須從我國國情、城市與工業行業實際情況和節水實踐經驗出發, 制定一系列有關節水的技術法規體系,包括標準、規范、規程、方法、指標、規定等,使之與節約用水的有關法律、法令和條例等配套實施,以便將節水工作納入科學化、制度化的軌道。其中至少應包括: 循環用水和冷卻塔使用管理規定;城市與工業廢水回用規定;冷卻塔、循環冷卻水系統及廢水回用(包括中水回用)系統水質指標。
4. 關于城市給水規劃、設計應結合實際的問題
城市給水系統的布置,應密切配合城市和開發區的建設規劃,作到通盤考慮分期建設,既能及時供應生產、生活和消防用水,又能適應今后的發展的需要。重視城市規劃法,完善城市功能分區,將各功能分區作細、做詳,合理布置管線,預留好城市和開發區未來的發展空間。規劃、市政等設計院在規劃設計時應充分結合當地的實際情況,承上啟下,搞出合理的規劃、設計方案。控制性規劃應結合總體規劃,市政道路、給水工程設計應結合控制性規劃, 小區或園區建設應結合市政道路、給水工程設計成果,合理布置管線,包括管徑和埋深。在基礎設施投資建設的同時, 供水部門應密切配合施工,該預留的部位一定要預留,沒有預留的采用頂管施工,盡量不要破壞原有的道路。目前全國各大城市中,“開膛剖肚”的工程比較多,這當然也有政府各部門銜接的問題,最為主要的還是城市給水規劃、設計水平問題低下,沒有結合實際狀況,合理定位,合理規劃設計。規劃設計方案沒有實際意義, 施工單位只有進行圖紙變更,加上一些政府部門沒有高標準、高起點邀請規劃設計部門來做方案,或者是請不同的規劃設計部門來做,中間沒有銜接好,出現漏洞很多,雖然后來的方案很好,但脫離了實際情況,在實際施工時只能拆東墻補西墻,哪里有問題哪里解決。
參考文獻：
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關鍵詞：西安市 城市道路 景觀設計 探析
中圖分類號：TU248 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2015）06-0318-02
一、灃東新城城市綠地景觀現狀分析
灃東新城城市環境主要以城鄉結合部的村莊、鄉鎮為主。其中斗門、高橋、六村堡、王寺等主要組成部分以農業為主要經濟基礎?，F狀村路、鄉道貫穿于整個灃東新城之中。良好的歷史文化條件則應進行合理規劃利用。貫穿于灃東新城的灃河、太平河、皂河以及昆明池等得天獨厚的水文條件也應合理融入灃東新城城市規劃理念中。
1.景觀宏觀布局分析
灃東新城將圍繞周豐遺址、阿房宮遺址、漢長安城遺址建設周秦漢歷史文化景觀帶。同時加強灃河生態治理，啟動灃河生態景區及兩岸濱河生態景觀帶。根據灃東新城規劃的七大板塊制定不同的主題鮮明、特色突出的城市主體區。
2.景觀構成分析
灃河田園城市組團：位于新城的西北聞，灃河與渭河的交匯處，道路綠化以旱柳為主，骨干樹種為大葉女貞、楸樹、欒樹、核桃，種植結構以喬灌草為主，品種以本土植物為主，可采用淘汰的生產性植物。體現“田園、悠然、若南山”的特點。
三橋現代商貿組團：是灃東新城重要的商業貿易區，道路綠化骨干樹種為七葉樹、元寶楓、白碧桃、大葉女貞與多種地被組合的形式；種植結構以喬草為主。體現“時尚、多彩、有活力”的特點。
科學城科技統籌組團：是灃東新城重要的科研組團，骨干樹種為國槐、七葉樹、大葉女貞，搭配花灌木，種植結構以喬藻草為主，可引進部分新優樹種。體現“清雅、林蔭、冒新意”的特點。
鎬京立體城市組團：位于鎬京遺址公園的周圍，道路綠化骨干樹種為千頭椿、銀杏、大葉女貞與地被搭配為主；種植結構以喬灌草為主。體現“秩序、生動、懷古情”的特點。
昆明池生態文化組團：位于昆明池的周圍，道路綠化骨干樹種以饅頭柳、馬褂木、白玉蘭與新品種小苗和花灌木為主，種植結構以喬灌草為主。體現“精致、旺盛、四季景”的特點。
六老板說堡現代產業組團：為灃東新城的重要工業用地，道路綠化骨干樹種為櫻花，大葉女貞、碧桃和地被為主；種植結構以喬草為主。體現“密林、繽紛、沁心脾”的特點。
阿房宮人文旅洲組團：基于阿房宮遺址文化發展的旅游區域，道路綠化骨干樹種為雪松、石榴、大葉女貞和花灌木為主，種植結構以規則修剪的灌草為主。體現“宏大、規則、憶往昔”的特點。
國際車城組團：以新興汽車產業發展起來的新區域。骨干樹種為無毛法桐。體現“大氣、簡結、國際化”的特點。
3.景觀構成的基礎自然條件分析
3.1.地形地貌
灃東新城屬關中平原，地處新生代渭河斷陷盆地中部西安凹陷的北側，地勢平坦，土地肥沃，農業灌溉條件優越。灃河由南向北貫穿整個用地，主要為渭河河谷階地。渭河河谷階地主要包括以下幾類：現狀渭河河道，渭河漫灘（分為低漫灘和高漫灘），以及渭河一、二、三級階地，地勢相對平坦。本地區發育的微地貌有沖溝、洼地及人工坑塘、人工陡坎、人工土堆等。
3.2 氣候
灃東新城屬年溫帶半濕潤大陸性季風氣候區，四季冷暖干濕分明，光、熱、水資源豐富，全年光照總時數1983.4小時，年平均氣溫13.6℃。灃東新城自然降水量年際變化大，雨量多集中在7、8、9月份。灃東新城歷年各月風向以西風為主，平均風速1.5m/s，最大風速17 m/s，冬季歷史上最大積雪厚度24cm，歷史上最大凍土深度19cm，無霜期219天。適合大多數北方植物生存。
二、影響景觀構成的因素及處理方法
1.大量拆遷后遺留建筑垃圾及危害，建議采用解決方法
對于大量的建筑垃圾建議采取以下方式：利用廢棄建筑混凝土和廢棄磚石生產粗細骨料，可用于生產相應強度等級的混凝土。粗細骨料添加固化類材料后，也可用于公路路面基層；利用廢磚瓦生產骨料，可用于生產再生磚、砌塊、墻板、地磚等建材制品；渣土可用于筑路施工、樁基填料、地基基礎等。
2.澆灌問題
澆灌是景觀綠化必不可少的重要環節，但僅靠水車取水的老套辦法不僅浪費資源和財力，而且量大繁瑣。因此結合中水規劃建設而成的澆灌系統當有效解決問題。中水水量大、水質穩定、受季節和氣候影響小，是一種十分寶貴的水資源。中水使用方式很多，多數國家的中水主要用于農田灌溉，以間接使用為主；日本等少數國家的中水則主要用于城市非飲用水，以就地使用為主；新趨勢是用于城市環境“水景觀”的環境用水。中水的用途很多，可以用于農田灌溉、園林綠化、工業、大型建筑沖洗以及游樂與環境改善、消防、空調和水沖廁等市政雜用。
三、灃東新城城市綠化苗木選種與道路景觀風貌控制
城市各個板塊的景觀特色除了城市構成特色的不同，還存在著城市風貌的區別， 因此在進行城市道路景觀設計的過程中要遵循一定的原則，合理、適度、科學地利用城市特點。
1.道路景觀建設與歷史古跡的融合
1.1 建設與保護并行，建設應服務于保護為前提
尊重歷史，遵守文物古跡保護的有關法律和制度，以保護歷史遺址遺跡的原貌為基礎，結合道路景觀的功能劃分、景觀設計、游憩設施等諸方面應該服從于遺址保護，與遺址整體相協調、不沖突。避免干擾歷史信息的不恰當的人為小品及設施的負面影響，保障后續考古工作順利進行。
阿房宮人文旅游組團是灃東新城基于阿房宮遺址文化發展的旅游區域，用地性質以居住用地及商業服務用地為主，因此骨干樹種選擇極有秦漢文化代表性的雪松、常綠植物大葉女貞。分車隔離帶的以整齊排列青松綠樹為主，體現本組團的歷史人文特點，林帶內則多慮當地居住區居民的游憩需求，選用多種花灌木營造四季豐富的休閑空間，如當地人喜愛的石榴、色彩芳香兼具的丁香、夏秋仍然開花的錦帶、海仙、黃刺玫、月季、薔薇、紫薇等。
此組團的種植結構以規則修剪的灌草、喬草、花灌木等多種形式結全。在車道隔離帶綠帶以整齊整列的黨綠喬木或規則修剪的灌木為主，在居住區附近的綠化帶內充分利用灌木的色彩及形態創造四季皆景的活動空間，在商業服務區附近的綠化帶內則盡量采用喬草形式，為人群提供林蔭空間，以此共同體現本區“宏大、規則、憶往昔”的特點。
樹種選擇：
喬木：雪松、大葉女貞、四季桂、國槐、馬褂木、柿樹、金葉榆、臭椿、核桃、檜柏、碧桃、白碧桃、郁李、杏梅、白玉蘭、二喬玉蘭、金葉國槐、銀杏、元寶楓、紫葉李；
灌木：丁香、紅楓、攀援月季、多花薔薇、紅王子錦帶、黃刺玫、金銀木、連翹、小檗、金葉女貞、榆葉梅、珍珠梅、紫薇、南天竹、紫葉小檗、扶芳藤、毛櫻桃、地錦、叢生紫葉李；
地被：馬藺、鳶尾、矮牽牛、三色堇、角堇；
1.2 可持續發展原則
歷史遺址的道路設計，應首先明白遺址作為歷史文化資源是無可替代和不可再生的，在規劃設計中圍繞遺址進行合理的輔助商業化運營作用，主要體現服務于遺址與周邊城市環境的功能。使人們在靠近遺址，賞析歷史的過程中保護歷史，珍惜古跡。解釋學可持續就是由專家學者對遺址進行“復原”、解釋和補充，以表達其文化內涵，使人們可以在遺址面前做短暫停留后，獲得歷史的知識，感知遺址的內涵。沒有解釋學可持續，人們無法與遺址精神進行溝通，遺址公園也就失去了其獨有的歷史文化魅力，難以發展下去。
2.立足特定城市文化氛圍、選擇恰當園林綠化表達方式
組團綠化總體分析
灃河田園城市板塊以渭河濕地公園與灃河生態廊道為依托，與灃東新城城市內部進行生態滲透，在板塊內部建立“井字”綠網架構，充分控制板塊內各居住組團與商業組團，并結合田園與城市相結合的景觀主題，將田園化的理想生活與休閑活動綱納入到景觀結構中，充分滿足居民和活動人群的田園休閑與游憩需求。
在道路綠化中，以旱柳為主，骨干樹種為楸樹、欒樹、核桃、大葉女貞，種植結構以喬灌草為主，品種以本土植物為主，可采用淘汰的生產性植物。林帶種植形式以群落為主，疏密有致，骨干樹種成排栽植，種植間距為4m。體現“田園、悠然、若南山”的特點和生活情趣。
樹種選擇：
喬木：大葉女貞、旱柳、楸樹、欒樹、核桃、七葉樹、白皮松、垂柳、法桐、火炬、碧桃、櫻花、柿樹、山桃、山杏、杏梅、桑樹、杜仲；
灌木：迎春、連翹、垂絲海棠、枸骨、紫葉小檗、金葉女貞、蝴蝶莢o、榆葉梅、珍珠梅、錦帶花、海仙花、棣堂、十大功勞、黃刺梅、美國紅櫨；
地被：馬藺、鳶尾、玉簪、二月蘭、三七景天、藥花酢漿草、荊芥、矮牽牛、大花萱草、郁金香；
四、灃東新城城市道路景觀可操作性的整體思考
1.整體城市綠化景觀規劃思路：目前灃東新城已形成了系統的城市綠地規劃思路并正按照此思路開展更深入的城市道路景觀綠化工作。為灃東新城形成特色鮮明、和諧統一、優美靚麗的城市形象奠定了十分重要的基礎。
2.嚴格的綠化管理制度，專人、專業、專心。城市道路綠化管理工做不僅體現在設計、施工、養護的某一個方案。而是三者結合形成的嚴格嚴謹、有秩序有質量、有規律有品位的一個管理體系。需要專業人員發揮專業技能通力協作去打造優美環境。術業有專攻，應避免形式主義的指令性作為。
關鍵詞：3D打??；中國；問題
一、3D打印簡介
3D打印技術出現在20世紀90年代中期，它以計算機三維設計模型為藍本，通過軟件分層離散和數控成型系統，利用激光束、熱熔噴嘴等方式將金屬粉末、陶瓷粉末、塑料、細胞組織等特殊材料進行逐層堆積黏結，最終疊加成型，制造出實體產品，也被稱為增材制造。在它出現之前，人類歷史上使用的都是減材制造，也就是通過車、鉗、刨、銑等方式將原料中不需要的部分去除掉，最后得到需要的成品。3D打印技術則是一種堆疊的生產方式，通過計算機指揮一個噴嘴一層一層噴出原材料進行疊加制造出產品。它與前者相比，有幾個不可比擬的優點：首先是節省成本，有多少原材料用多少原材料，不會存在邊角料的浪費現象；其次是智能控制，可以打印出任何形狀甚至是人力無法完成的產品，從而也節省人工成本。對于最看重成本的工業社會，3D打印的出現無異于一場顛覆性的革命。
二、3D打印在我國的發展現狀
3D打印技術是我國制造行業與國外先進水平差距較小的技術之一，甚至于在3D打印技術的研發上，我國在某些領域還處于世界領先地位，如利用選擇性激光燒結（SLS）技術制造大型零部件這一項，我國掌握的技術是全球最先進的。國內許多企業也致力于3D打印設備的研發與制造之中。
但是，目前我國3D打印在產業化上與國際上其他發達國家依然存在差距：從企業銷售額方面看，歐洲國家的3D打印企業的銷售額約為10億元（人民幣），美國3D打印企業營收約為30億元，而中國的企業收入別說過億元，過5000萬元的企業都寥寥無幾。從產業規模方面看，2012年全球3D打印行業的總產值是120-130億元，中國為8-9億元；2013年世界3D打印行業的市場規模約為200億元，中國約為20億元。2014年中國3D打印的產值約為40億元。預計2016年，全球市場規模規模將突破100億美元，國內100億元人民幣。2020年前，3D打印技術將全面實現產業化。中國3D產業的發展速度相對而言還是比較快的。
中國極其看重3D打印的發展，政府對于將3D打印設為國家重大科技項目建議作出重要批示?？萍疾恳矊?D打印編入《國家高技術研究發展計劃（863計劃）》、《國家科技支撐計劃制造領域2014年度備選項目征集指南》。2015年3月28日，博鰲亞洲論壇2015年年會還舉行“3D打印、數字制造與第三次工業革命”分論壇。
我國對3D打印的發展目標包括：到2017年初步建立增材制造（俗稱"3D打印"）技術創新體系，培育5至10家年產值超過5億元、具有較強研發和應用能力的增材制造企業；并在全國形成一批研發及產業化示范基地等。在政策措施上，國家將加強組織領導，加強財政支持力度，并支持3D打印企業境內外上市、發行非金融企業債等融資工具。在3D打印的重點發展方向上，擬定了五大方向：一是金屬材料增材制造，包括針對航空航天，核電、能源等機械零部件直接制造需求，研制鈦合金、高溫合金等金屬材料；二是非金屬材料增材制造；三是醫用材料增材制造，例如針對牙齒、假肢、手術導板、手術輔助器械等方面需求，開發醫用外部矯形器械專用材料等；四是設計及工藝軟件；五是增材制造裝備關鍵零部件。
與西方國家相比，中國3D打印的市場規模較小，這是缺點也是機會，意味著其中存在巨大的發展空間。未來幾年的工作重心是開發3D打印的應用市場。工業3D打印的應用空間的擴大將會最為明顯，而生物醫藥領域的應用則最被看好。全社會范圍內將會不斷尋找大量的傳統制造業企業與3D打印技術的結合點。
三、3D打印在我國發展中存在的問題
（一）可供打印的材料有限，能夠應用的行業也有限。雖然3D打印技術被《時代》周刊評為2014年25項年度最佳發明之一，但是目前技術的發展比材料的發展超前太多，3D打印只能做到使用PLA（生物降解塑料聚乳酸）、ABS樹脂、橡膠、石膏、塑料、可粘結的粉末顆粒等進口材料，進口材料特別是金屬受到國外市場控制，價格居高不下。
打印機水平尚未成熟，無法支持日常生活中所接觸到的各種各樣的材料，打印的材料相當有限，所能支持的行業也受到限制。3D打印適用于進行一些小規模制造，特別是高端定制產品，如汽車零部件制造、醫用器官制造、機械模型制造等。3D打印技術雖然先后進入了各大行業，？目前僅能在珠寶、鞋類、工業設計、建筑、工程和施工、汽車，航空航天、牙科和醫療產業、教育、地理信息系統、土木工程、槍支以及其他領域的基礎制造方面有所應用，離高精尖還有很長一段距離。
（二）3D打印機器要求高，費用昂貴。3D打印技術經過近二十年的發展，在復制物體的外在形態這方面已經達到相當高的水平，幾乎任何靜態的形狀都可以被打印出來，但是動態捕捉以及清晰度始終是不盡如人意。對于資金相對雄厚的生產企業而言，這些問題在資金和技術的支撐下還是可以解決的。但是對于普通家庭，它的費用超出承受能力。
3D打印技術的費用相對于我國居民的消費水平而言是相當高昂的。全世界第一臺3D打印機的售價為1.5美元，目前市場上主要有三大類3D打印機：第一種是個人型，體積較小，操作容易，要價1300-20000美元；第二種是專業型，要價20000-350000美元，主要使用者是工程技術人員，包括中小企業、大公司部門級的工程師、設計師；第三種是生產型，要價250000-950000美元，用于航空航天、醫療、汽車等領域。若要實現3D打印普及到大眾，價格必須要下調，但在未達到規模經濟之前，必定會與成本形成沖突。
（三）相關知識產權法律條款缺失，存在道德風險隱患。知識產權是經濟時代的亙古不變的熱點。在過去的數十年中，全社會對知識產權的關注在不斷深化。3D打印技術避無可避也會涉及到這一問題，作為朝陽產業，缺乏對知識產權保護是最致命的打擊。如何制定3D打印的法律法規用來保護知識產權，也是我們面臨的問題之一，否則就會出現泛濫的現象。
3D打印的素材不斷擴大，目前比較有爭議的比如頭蓋骨、心臟等器官的打印等話題無時無刻都在刺激人類的神經。打印的內容違反道德或者是違反道德但是不違法法律規律是很難界定的，社會輿論還需要很走很長的路、花很長時間才會形成對這些新生事物的熱同感。
（四） 產業化程度低，缺乏正確的商業模式。3D打印適用于個性化與定制化生產，適合生產小規模和有特色的產品，這些特點也導致了國內整個3D行業尚處于一個整合度較低，比較無序的階段。企業規模普遍較小，研發力量不足。缺乏規模較大的企業起領導作用，這大大制約了3D打印在國內的大規模商業化進程。更致命的是，中國3D打印行業沿用了傳統制造業商業模式，生產設備賣設備，先把設備生產出來、推銷出去，而不是根據市場和用戶的需求進行量身定做，生產和消費嚴重脫節。除此以外，3D打印的發展還要解決環境問題、人才培養問題等。
四、3D打印在我國發展的建議
3D打印技術已然顯示出巨大的發展潛力，但它在實現產業化和社會廣泛應用上還有很長一段路要走。中國的3D打印的發展不僅需要政府投入資金、減免稅收、完善法制，還需要行業和企業進行改革，深化商業模式，抱團合作，形成產業集群，產生規模經濟。為推動和促進中國3D打印發展，在此提出特以下幾點建議：
（一） 政府方面，加大對3D打印產業的扶持力度，完善知識產權法的建設，構建良好的法律環境。融資方面，推動設立3D打印產業發展資金，鼓勵金融機構開展多種形式的首臺套保險業務，建立支持3D打印發展的多渠道、多元化投融資機制，引導創業投資和股權投資向3D打印領域傾斜，鼓勵民營資本進入3D打印領域等。
稅收方面，探索相關稅收優惠政策。如對消費者、使用者和對采購企業進行政府補貼和增值稅抵扣，以擴大國內市場需求。
知識產權方面，國內對3D打印行業的監管不足，3D打印技術已然打印出材料特殊且具有殺傷力的槍械，能夠躲避電子探測器等安檢設備，對社會產生極大的危害。再者，3D打印技術的便捷性和易傳播性，使得各種有危害的山寨產品被生產并且流通，嚴重妨害公共安全，保護知識產權的重要性凸顯，所以我國宜及早制定3D打印技術相關法律，政府對3D打印產業加強政策引導和監管，規范和保證3D行業的健康發展。
（二） 行業方面，積極轉變產業模式，抱團合作。目前，我國3D打印行業中的企業都還比較弱小，這種情況下要避免單打獨斗，以免兩敗俱傷。3D打印行業中如果出現一家獨大的情況，管理成本、生產成本、推廣成本、科研成本數額會是驚人的，這都不利于企業的發展壯大。初級發展階段。3D打印行業應建立產業聯盟，利用聯盟的平臺共享資源，集中打開應用市場。如通過產業聯盟所有的會員企業可以抱團申報工業用地，爭取一些相關的利好政策，以及人才基地、研究基地、商業配套中心、生產基地等。3D產業聯盟還可以通過共享行業信息、市場信息以及技術信息，扶持所有會員企業。同時，產業聯盟也可以組織會員進行定期管理交流，整個行業共同攻克技術難題并提升技術水平、共同建立科學合理的價格體系，向社會提供滿足消費者需求的產品。
（三） 企業方面，與高校、研究機構合作，建立產、學、研一體化。我國的3D打印處于初級發展階段，而且技術攻關主力軍集中在高校，如清華大學、西安交大、華中科大等。高校衍生出一系列優秀的3D打印企業，如北京殷華、武漢濱湖、陜西恒通等。但是，市場上資金實力較為雄厚的企業參與度比較低，不利于資源的優化配置和優勢互補。國外的情況卻恰恰與我國相反。
3D打印企業應該依托于高校以及研究機構，建立產業創新聯盟。高校進行基礎研究，研究所專攻應用型研究，企業主致力于產品化，實現產、學、研一體化。在此基礎上，企業積極創新，推動產業升級轉型。
中國3D打印行業還有很長一段路要走。但是，只要把握發展機遇，政府充分發揮統籌調控的作用，通過政策扶植和資金投入，行業間抱團合作并形成集群效應，企業與高校通力合作，3D打印一定會讓中國在新一輪的國際產業競爭中占得鰲頭。
參考文獻：
關鍵詞：城市規劃；管理；問題；措施；發展趨勢
Abstract: Urban planning is a key element of the urban construction management, which directly affects the level of urbanization. The nature and extent of urban planning represents one of the city's development goals and direction, is essential for the coordination of the city the building and promotion of urban economic and social development. This paper analyzes the main problems at this stage of urban planning and management process, and made several suggestions for improvements.
Key words: urban planning; management; problems; measures; development trends
中圖分類號： 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
引言：城市是地區政治、經濟、科學、文教中心，在國民經濟和社會發展中起主導作用。隨著我國城市化進程的加快，科學合理的城市規劃變得越來越重要了。
總的來說，城市規劃往往包含著生態、文化、效率、景觀等多重因素，是城市建設與管理的重中之重，既要有利于地區經濟發展，同時還要切實提高城市居民的生活質量。然而，隨著市場經濟的日益完善和發展，城市規劃管理的諸多問題卻凸顯出來。因此，尋求科學合理的解決對策，促使城市規劃管理工作走上健康、協調、可持續發展的道路迫在眉睫。
城市規劃管理的主要問題
規劃結構不合理、用地效率低
現階段，我國大多數城市一味的注重經濟增長，往往忽略了基礎環境設施的建設。政府對于工業用地投入利潤相當大的一部分資金，對公共綠地以及公共配套設施的資金投入很低。而且，有的地區政府過度注重城市經濟形象，過分追求超大馬路以及商業化時代廣場的建設，進而導致城市路網結構中主次干道與支路的比例不協調，結構不合理，城市交通擁堵現象時有發生。另外，土地利用散亂無序，粗放式開發經營，土地利用率極低，土地資源的浪費現象嚴重。
二）以質量為代價盲目追求速度
目前，我國城市化進程不斷加快，有的城市為了改變形象提升政績，搞所謂的獻禮工程、形象工程，往往是以犧牲工程質量為代價片面追求建設的高速度，造成了人力、物力、財力資源的巨大損失。
三）規劃缺乏前瞻性，道路擁堵現象嚴重
隨著社會的發展，交通擁擠幾乎成為每個城市的通病，造成一一現象的重要原因就是城市規劃缺乏前瞻性。近年來，人們生活水平不斷提升，城市化進程加快，私家車的普及率提高，城市道路的數量和寬度難以滿通需求。特別是許多舊城區，缺乏公共設施、人口密度大、戶外活動空間有限，公眾利益往往得不到保障。這些都是與城市規劃缺乏前瞻性有關，沒有在近期或是較長一段時期內為城市建設預留發展空間，導致問題的滋生。
四）生態環境保護意識欠缺
良好的生態環境是實現城市可持續發展的基礎和條件，也是保證城市居民生活質量重要條件?，F如今，我國的城市規劃建設帶來了社會經濟的迅猛發展，也使城市面貌煥然一新，但是，與此同時卻對生態環境產生了強烈的沖擊。在城市規劃建設實際操作過程中，往往忽視了對生態環江的保護，雖然國家制定了相關法律法規，但是往往也是流于形式，并未得到切實落實。
五）缺乏約束制度和監督機制
在我國，大部分的城市規劃決策權往往掌握在領導者和規劃專家手中，可以說是少數人閉門造車式的決策。廣大公眾通常只是決策的執行者和貫徹人。地方政府和部門規劃自由裁量權貴大，對行政審批缺乏約束制度和監督機制，規劃編制和實施自始至終都掌握在規劃管理者手中，使得規劃的決策呈現封閉型，缺乏公眾監督，從而使城市規劃決策背離城市規劃目標，公共利益的最優化被某些群體、個體利益所代替，最終使城市偏離良性發展的軌道。
六）依法實施城市規劃管理力度不夠
現階段，我國中、小城市的“城中村”及城郊結合部的城市規劃管理是城市總體規劃的一個薄弱環節。近年來，由于城市范圍日益擴大，將近郊的一些農村并入，而這部分農村居民法制意識較為薄弱，違反規劃搶建房屋、擅自設置建筑物、構筑物的現象普遍。對這些違法建設的管理力度不夠，通常只是采取罰款方式，不能從根本上解決問題。
加強城市規劃管理的幾點意見
針對上述城市的規劃建設管理方面存在的問題，要在堅持“法制化、公開化、程序化以及協調發展”原則的基礎之上采取有效措施，切實促使城市規劃管理朝著健康、協調、可持續發展的道路前進。
平衡城市規劃資金投入，提高土地利用率
合理利用城市土地，提高土地利用率。對此，在城市規劃建設過程中可以采取提高居住區的容積率以及房地產開發建設密度等方式減少建設用地，或者是根據城市實際情況，合理提高城市用地結構中的混合用地比例，鼓勵將工業、居民區、商業區混合開發。
與此同時，還要正確處理政府規劃執行與城市招商引資的關系，防止過度片面強調招商引資，而打亂原本合理的城市規劃。而是要正確認識城市規劃和招商引資的關系，把規劃要求作為招商引資的前提條件，在招商引資項目時，要將擬定選址點規劃和土地的使用情況一并，讓規劃指導項目，合理使用土地。
二）完善約束機制，加強公眾監督和參與
科學合理的城市規劃要建立在民主化的基礎上，所謂民主化就是要增強城市規劃的透明度，完善約束和監督機制，加強廣大公眾的參與力度，這也是強化城市規劃管理的有效途徑。
目前，我國城市規劃僅限于政府與專家之間的交流，公眾監督和參與十分有限，廣大群眾處于被動接受規劃的狀態，阻礙了城市規劃的實施。因此，必須抓緊建立公開透明、群眾監督、科學公正的規劃編制、審批、管理以及監督機制，增強城市規劃的民主化，進而實現規劃的科學合理。
三）加快生態城市建設步伐
在城市建設和規劃過程中，要在強調經濟發展的同時兼顧環境效益，處理好經濟發展和環境建設二者的關系，保持人與自然和諧相處、協調發展。要注意保護城市自然環境，加強城市綠化建設和市容環境衛生建設，保護城市的自然、歷史文化遺產，保持城市的傳統風貌和地方特色。
總之，我們不能以犧牲自然環境為代價追求經濟和社會的發展，不能走過去“先污染、后治理”的老路，要堅持城市經濟發展與規劃建設同步進行。
西方發達國家對于生態城市建設有著豐富的經驗，我們要加以借鑒和吸收，增強生態環境保護意識，并且要建立健全與生態城市有關的法律法規和制度，加快生態城市的建設步伐。
四）建立健全規劃法規體系
在城市規劃管理過程中，必須要堅持法制建設，確保規劃進程。現階段，我國行政法制化力度不斷加大，城市規劃建設管理的法制化進程也應隨之不斷加強，要逐步建立健全城市規劃管理的法制體系，為城市規劃管理提供法律依據和保障，也為城市的每一個利益主體提供完善的利益保障機制。在城市規劃管理中，要加強對社會弱勢群體的保護力度。除此之外，還要完善規劃管理信息的公開和公眾參與程序，提高城市規劃的科學性、民主性和可持續性。
五）堅持統一協調，規劃先行，增強預見性
城市規劃管理要做到合理布局、特色鮮明，綜合考慮經濟、社會、生態等多重效益。堅持“先規劃，后建設”的原則，通盤考慮，綜合協調，在城市總體規劃的大背景下，具體進行細部規劃。
要堅持因地制宜，保證循序漸進。在城市的規劃管理中，要堅持從實際出發，堅持量力而行，科學合理的確定城市各項建設指標。尤其是對重大問題，要在綜合調研、深入論證的基礎上確定，切忌盲目倉促，以免造成不可彌補的損失。
另外，還要以節約、集約原則為指導進行城市規劃建設，形成合理的城市功能和城市布局結構，提高對城市發展可能出現的矛盾的預見性，為城市長遠的規劃和發展留出充足空間，從而實現城市的科學、和諧、可持續發展。
結語：
總而言之，我們在城市規劃管理過程中，要堅持以科學的態度規劃城市，加強城市規劃管理的人性化，關心社會大眾的公共利益，為大眾提供一個適宜的城市環境，促使城市規劃建設朝著科學和諧、可持續發展的方向不斷前進。
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論文摘要:城市規劃管理作為一項基礎重點建設項目，其性質和程度不僅代表了一個城市的發展目標和發展方向，而且對于協調城市空間布局、改善人居環境、促進城市可持續發展起到了至關重要的作用。在現代化日新月異的時代，隨著城市化步入快速發展階段，城市規劃管理方面的新問題也不斷涌現，出現了許多不合理甚至違法現象。本文通過對城市規劃管理意義的闡述，分析了當前城市規劃管理中存在的問題及解決措施 。
一、城市規劃管理的意義
城市規劃管理就是包括城市規劃編制管理、城市規劃審批管理和城市規劃實施管理的總稱。是根據《城鄉規劃法》和已批準的城市規劃，對城市各項建設用地和建設工程實施行政審查、批準、核發《建設項目選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》對城市規劃行政許可的內容是否符合已批準的規劃，以及城市內的建設項目是否符合規劃許可的內容進行監督檢查和行政處罰的行政管理活動。城市規劃編制管理主要是組織城市規劃的編制，征求并綜合協調各方面的意見，規劃成果的質量把關、申報和管理。城市規劃審批管理主要是對城市規劃文件實行分級審批制度。城市規劃實施管理主要包括建設用地規劃管理、建設工程規劃管理和規劃實施的監督檢查管理等。城市規劃管理直接關系著城市規劃能否順利實施，是一項綜合性、復雜性、系統性、實踐性、科學性很強的技術行政管理工作。
隨著我國城市化進程的逐年加快，城市的規劃逐漸偏離了注重環境的可持續發展理念，轉而趨向于科技和經濟兩個方向，城市中發展著的群體開始追求自身利益的最大化。因此僅僅依靠市場機制是不能完全實現城市空間資源的最優化配置，必須組織進行科學合理的城市規劃，才能加強對城市規劃的監督和管理。
二、城市規劃管理遇到的問題
1. 城市規劃結構不合理，土地使用效率低
目前我國大多數城市的政府由于過度注重城市的經濟形象，都將大部分財力投向了可獲得較大收益的工業用地，而公共綠地及公共配套設施所占金額投入比例卻相對偏低。政府過分追求超寬馬路、超大商業化時代廣場，一味的注重本城形象工程，而忽略基礎環境設施的建設和質量的提高。然而從城市路網總體結構上來看，如果主次干道與支路的比例失調，路網結構不合理，極容易造成城市交通擁堵。同時，由于城市和鎮村的各自為政，土地利用散亂無序，土地開發呈粗放式經營狀態，土地利用率低，也造成了土地資源浪費的現象日益嚴重。
2. 處罰標準偏低，達不到應有的懲戒目的
《城鄉建設規劃法》第四十六條規定“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府責令限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款”。在實際工作中，這樣的處罰力度明顯偏低，處罰上限太低，特別是對商品住宅項目而言，即使以最高額度進行處罰，開發商大多還是有利可圖的。因此在制定具體處罰標準時，應當減小彈性幅度，以利于執法部門依法行政。
3.依法實施城市規劃管理的力度不夠
在我國，由于城市化發展迅速，各省市的城市范圍逐步擴大，近郊的一些農村也紛紛并入城市規劃。然而這部分城郊結合部的居民規劃法制意識薄弱，加上基本上失去了土地，工作也很難落實，大多依靠出租房屋來維持生活。因此，近年來，這部分人違反規劃搶建房屋、擅自搭設建筑物的現象比較普遍，有的情況非常嚴重。而政府對這些違法行為又處罰偏軟，光靠宣傳教育，往往只是采取罰款的方式，并未起到實際效果，因此不能從根本上解決問題。
4.城市規劃管理缺乏公眾監督。
我國大部分的城市管理的規劃決策，往往只有領導者才是管理的“決策者”，規劃決策權集中僅僅在書記、市長、四套班子及幾個規劃專家手上，所謂的決策本質上就是少數人閉門造車式的產物。規劃師和公眾反而只是決策的執行人和貫徹人。因此地方政府和部門規劃的決策權過大，對行政審批缺乏約束制度和監督機制，也造成了城市規劃管理的薄弱。
三、城市規劃管理的解決措施
1. 完善城市規劃管理的詳細體系
實現城市規劃與土地利用兩者的總體規劃，使兩者合一，盡快實現“一張規劃圖、城鄉全覆蓋”的目標。根據各省市的建設要求統籌編制好總體規劃目標和可操作計劃，建立起市、縣、鎮一條線的總體規劃。具體可分為總體規劃、分區規劃、詳細規劃、村鎮規劃、專項規劃和城市設計六大類。全面推行控制性詳細規劃編制的單元化管理，嚴格按照統籌規劃確定城鄉邊界，避免出現邊界重復或不重合情況的發生。
2. 加強規劃法律、法規的宣傳，增強群眾的守法意識
首先，由政府開辦并定期組織相關部門領導對有關城市規劃的法律法規進行學習，不斷提高他們對貫徹法律法規重要性的認識，使之在城市規劃等決策和處理違法建設問題時能嚴格依法辦事，避免違法事件的發生，確保城市規劃管理工作走上依法管理的軌道。其次，采取多種渠道向廣大市民宣傳規劃的法律、法規，使廣大群眾進一步增強法律意識。在自身的利益受到不法開發商侵犯時，拿起法律的武器維權，用正確的途徑解決問題。
3. 將權利集中于規劃行政主管部門
要本著“精簡、統一、效能”的原則，規劃編制權和規劃管理權必須集中在市一級的權威部門，實行垂直一體化管理。只有市一級規劃局才能授權個人建房規劃管理審批權和限額面積之內的建筑工程規劃審批權，以及對建設用地和建設工程的監督檢查權和行政處罰權。加強城市規劃管理機構和管理制度，做到事事有人管、事事有章法，按章執法，秉公辦事。
4. 建立規劃委員會，健全規劃決策機制，加強規劃實施的監督
為了實現科學有效的城市區域管治，應當建立城市規劃委員會共同決策或參與決策規劃事務，實現對城市的科學治理。委員會體現了科學性和民主性的原則，由政府設立，由公務員和非公務員組成，其中非公務員人數應多于公務員人數，總人數應為單數，應是城市規劃的決策機構。建立有效的城市規劃監督機制，通過上級政府派出城市規劃督察員，依據法律法規對規劃項目實施事前、事中監督，及時發現、制止違法違規行為。這樣有利于強化層級監督，防止由于權力集中導致錯誤決策的發生。
四、總結
在經濟社會發展不斷深化的同時，當前城市規劃居于越來越重要的地位，被視為城市發展的龍頭。我國正處于城市發展的關鍵時期，城市發展面臨著前所未有的復雜性和矛盾性。雖然現在城市規劃管理還存在不足之處，但是只要通過對城市土地和空間資源配置的不斷優化，合理調整城市布局，完善城市功能，有效提供公共服務等城市規劃管理的實施。對城市規劃的制度和方法不斷進行調整和改進，努力完善和創新，就有可能適應城市發展的要求，使城市規劃管理工作走上健康發展的道路。
參考文獻
[1]邱永樂. 淺析城市規劃與城市建設管理[J]. 山西建筑，2008(09)
農發行支持城鄉統籌發展大有可為
今后10～20年是我國統籌城鄉發展、實現全面小康社會目標的關鍵時期，也是農發行履行職能、實現跨越式發展的重要機遇期。據中國發展研究基金會提供的《2010年中國發展報告》，到2030年，中國的城市化率要由目前的46％提高到65％，約4億農民工要轉化為市民。可見，農發行大力支持城鄉統籌發展，前景廣闊，任重道遠。
農民由分散居住向社區化集中居住方式轉變，需要農業政策性金融支持
實現城鄉統籌發展，根本舉措之一就是把農民從幾千年來分散的居住方式中集中起來，采取連片開發、集中開發等方式，向市、縣城市郊區和中心城鎮轉移，在釋放大量農用占地的同時，為社會提供大量的自由勞動力，以解決農民致富和持續增收的問題。以河南省為例，按照“向心布局、集群發展、兩規銜接、五個層次”的現代化城鎮體系總體規劃要求，到2020年，僅鄭汴一體化區域城鎮人口就由目前的350萬人發展到800萬～1000萬人，城鎮化率要達到70％以上；全省每個縣都要實現“四個一”目標：建設好一個產業集聚區、培育一個超百億元的特色主導產業、形成一個人口規模超20萬的城市和一個超10萬人的中心鎮。其中，新鄉市已提出到2020年將全市3571個行政村全部整合為1050個新型農村住宅社區，30個產業集聚區。該市2010年新增建房農戶2.5萬戶，新增建筑面積450萬平方米，需要投資37.4億元，今后十年共需投資580多億元。很顯然，如此龐大的資金需求，僅靠地方財力是遠遠不夠的，迫切需要農業政策性銀行介入支持。
農業生產由傳統的家庭生產向產業化生產方式轉變，需要農業政策性金融支持
居民居住向社區集中，為農業的規?；?，即農業生產方式的產業化創造了前提。按照“資產變股權、社員變股東”的思路，推進城鄉一體化建設，可以大大拓寬集約節約用地渠道，使傳統農業向現代化農業轉變。建立新型農村社區后整理出來的土地，一方面按照占補平衡、略有增加的原則組織復耕，并進行高效農業生產；另一方面，還可根據建設和發展需要，將一部分剩余土地通過置換調整為國有用地掛牌出讓，用于城市建設。農業產業化帶來了農業生產的深刻變化，也為農業政策性銀行提供了一個更為廣闊的發展空間。
工業生產由簡單粗放的生產向園區化生產方式轉變，需要農業政策性金融支持
推進城鄉統籌發展和城鎮化進程，需要改變目前廣大農村地區工業生產布局分散、資源消耗較大、亂排亂放和環境污染嚴重等現狀，通過設置產業集聚區或工業園區等形式，把這些企業集中在一起，走集約經營的路子。企業遷入園區后，將置換出的工業用地根據規劃調整為商業用地或恢復為農業用地，一方面增加了土地資源，另一方面可以對入駐園區的企業進行統一布局、統一規劃、統一指導，由園區牽頭為企業開拓市場、產品研發、人員管理等提供幫助和便利，建立現代企業制度，使園區既成為一個具有鮮明特色分工的現代企業孵化器，又是一個由各個功能企業構成的具有較強競爭力的市場主體。農業政策性銀行既可發揮優勢和職能作用，對園區內優質產業化龍頭企業進行大力支持，同時又為優化客戶結構、培育新的市場主體提供了新的機遇。
農發行支持城鄉統籌發展的切入點和著力點
農發行支持城鄉統籌發展的行為邊界
就支持城鄉統籌發展而言，農發行應將信貸支持重點放在具有明顯公益性、非經營性，且難以依靠自身經營實現收支平衡的農業開發和農村基礎設施建設項目上，放在農業農村可持續發展的薄弱環節和重點領域上；以政府主導，實體承貸、預期收益權抵押為主要運作方式。也就是說，農發行支持城鄉統籌發展，必須把握好以下原則或政策尺度：一是必須堅持政府主導。政策性銀行的主要職能是配合政府解決市場失靈或彌補市場缺陷，尤其對城鄉統籌中農業和農村基礎設施中長期建設項目，首先要列入政府規劃、政府立項，項目建設和運營也必須由政府控制或主導。二是必須具有典型的公益性、非經營性特征，一般商業性銀行和社會資金不愿投入而為了實現城鄉統籌發展又必須投入的項目，亦即重點扶持社會效益好，但自身效益低、投資周期長、資金回籠慢、風險較大的項目。三是必須圍繞“農”字做文章，不打“球”，不與商業銀行爭“地盤”。應將大中城市郊區、城鄉結合部、產業集聚區、城中村改造中的農村土地整治和農民集中住房建設，以及縣域城鎮建設等作為主戰場。
農發行支持城鄉統籌發展的著力點
強力推進城鄉統籌發展和城鎮化建設是農業政策性銀行今后一個時期所面臨的一項重要任務。就信貸支持著力點而言，應主要圍繞以下領域來展開：
農村土地整治和農民住房建設。農村土地整治，主要支持農村土地整治復墾開發、農村村莊(含城中村)整治、土地收儲整理開發等，農民集中住房建設，主要支持農民集中居住區建設與改造、農村危房改造、棚戶區和泥草房改造等。
農村基礎設施建設。主要支持農村路網、電網、水網、信息網和農村能源建設。農村路網，重點支持農村(包括縣域城鎮、城市郊區)公路、水路、公路場站、碼頭建設等，農村電網，重點支持農村戶戶通工程、農村電氣化工程、農村電網建設等；農村水網，重點支持農村飲水工程建設等；農村信息網，重點支持農村郵政、電信、廣播、電視、信息等網絡建設；農村能源，重點支持水能、風能、熱能、太陽能、沼氣、天然氣、生物質能等。
農業綜合開發。重點支持農田水利基本建設和改造、病險水庫除險加固、農業生產基地開發與建設、農業生態環境建設和農業技術服務體系建設，以及國家糧食核心產區建設等。
園區現代農業項目。重點支持遷入園區和產業集聚區的糧棉油農業產業化龍頭
企業和骨干加工企業，非糧棉油農業產業化龍頭和加工企業、農業物流體系建設、現代觀光農業、農業小企業以及納入農發行業務范圍的其他涉農企業。
縣域城鎮建設。重點支持城鎮基礎設施、文化教育衛生和環境設施、便民商業設施、農民集中住房改造工程建設。
城鄉統籌發展中的信貸支持方式
依據薩繆爾森公共品類型劃分理論，政策性銀行貸款本質是政府提供的一項公共服務，具有公共品或準公共品屬性。由于公共品的供給可以采用市場化、商業化的方式運作，因此可區分各種不同性質、類型的信貸公共品，將籌資主體和生產主體分離，把政策性貸款的生產交給政策性金融機構，由其提供政策性貸款產品。而政府只需要以出資者的身份，以提供補償、政策支持、提供擔保、讓渡收益權等方式，向金融機構購買相關產品，以提高政策性貸款供給效率。
結合河南近年來的探索實踐，農發行在支持城鄉統籌和新農村建設中近期應主要采取“收益權抵押型”信貸模式；待有關配套政策和補償機制到位后，再實行“政策支持型”、“政府保障型”和“財政補償型”等運作模式。
對政府主導的非經營性項目，主要以國有獨資或控股規范的實體公司或事業法人作為承貸主體
實體公司承貸，實體公司建設。即貸款主體是政府認可的國有獨資或絕對控股企業，法人治理結構完善，承擔項目建設的管理職責，并在借、貸、管、還各環節建立比較完備的管控機制，財務規范，內控到位。這類實體公司全面負責項目融資和建設等投融資工作，集融資和項目建設于一體。
項目公司承貸并負責建設。政府控股的實體公司只負責項目的管理工作，一般不承接銀行貸款。項目公司作為實體公司的全資或絕對控股的二級公司，全面負責項目融資和項目建設等投融資工作，貸款由二級項目公司具體承貸并負責監督使用和管理。
事業法人承貸并負責項目建設。目前使用最多的是以土地儲備中心或政府成立的土地整理中心作為承貸主體，用土地儲備征作抵押或整理后土地的預期收益權作為質押。貸款主要用于土地整治以及農民住房集中建設等項目。河南省分行2011年以來已先后向5家土地儲備中心審批發放貸款7.2億元。
對政府主導、收益能夠覆蓋貸款本息的經營性項目，農發行可以直接向市場化運作的公司提供貸款支持或采取銀團貸款方式予以支持
以項目預期收益為基礎的抵質押貸款方式。目前，一些地方政府利用市場杠桿，在符合國家產業政策和城鎮建設發展規劃的條件下，招標引入投融資主體，采取回購或授予特權許經營權、市場化經營方式(如BT、BOT)，吸引民營資本和社會資本投資農村基礎設施建設領域。中標的投融資主體以盈利為目的，以項目的預期收益為基礎，或將項目預期收益權設為質押品，或用企業的其他資產作為抵押，向銀行取得貸款，籌集資金后開始項目建設和運營。近年來，國家開發銀行委托代建貸款模式即類似于上述運作模式。由國家開發銀行依托政府與受托方簽訂委托代建協議，受托方負責項目建設和投融資。在籌集資金時，受托方以應收項目資產回購款為質押，向銀行申請貸款；項目建成后，政府通過分期回購方式收回，銀行從回購資金中收回貸款本息。農發行也可借鑒這種運作模式，大膽創新，對城鄉統籌和新農村建設中的經營性公司發放抵質押貸款，實現信貸支持城鄉統籌發展的多元化。
農業產業化龍頭企業直接承貸的運作方式。比如，河南省長垣縣支行在支持新農村建設中，向省級農業產業化龍頭企業――河南省宏力集團有限公司貸款1.1億元，采取“政府主導、市場化運作、政策性資金支持”的模式，由河南省宏力集團公司負責承貸，集團公司的房地產作為抵押，還款來源主要是整理后產業集聚區土地預期收入返還和財政每年撥付的專項補助資金。同時，公司與當地政府簽署土地預期收入返還和財政補助資金還款協議，按年度劃撥到集團公司在農發行開設的賬戶上。這種模式有效解決了當前情況下大多數地方承貸主體選擇困難的問題。
銀團貸款方式。城鄉統籌發展中資金需求龐大，受規模等條件限制，往往一家銀行難以承受，選擇銀團貸款方式則可以有效地解決這一問題。最近，農發行河南省分行與國家開發銀行合作發放農村道路建設中長期銀團貸款50億元，其中農發行貸款40億元，以國家每年向河南撥付的補貼資金作為還款來源，既解決了承貸主體選擇難的問題，又促進了新農村建設的健康發展。
若干配套政策措施
完善外部配套政策
建立財政扶持機制。一是建議國家從經營性基本建設投資或國有土地出讓金中提取一定比例，設立“農業投資發展基金”，對支持城鄉統籌發展的政策性貸款給予適當補貼，包括利差補貼、因自然災害等因素形成的貸款損失補償等。二是建立資本金補充和風險撥備機制。建議以2010年末的資本充足率為基數，由中央財政按不低于8％的資本充足率要求一次性注資補足。如果中央財政一次性注資有困難，可以通過免征農發行所得稅、賬面利潤全額轉增或發行次級債券等方式補充資本金。三是完善風險撥備機制。建議提高農發行貸款風險撥備稅前提取比例，由現行的1％提高到3％，以增強化解涉農貸款風險的能力。
實行稅收優惠政策和金融扶持政策。建議對農業開發和農村基礎設施建設等中長期政策性信貸業務給予稅收減免或稅收返還政策。同時，實行有別于商業銀行的差別準備金政策，降低農業政策性銀行的存款準備金率，并對農發行支持城鄉統籌等新農村建設規模單獨安排信貸計劃。
建立適合農業政策性銀行特點的監管體系。一是實行差別監管。對農發行開展的政策性業務和商業性業務分開管理，分類監管。政策性貸款業務，主要監管其是否履行政策性銀行職能，把社會效益放在首位。商業性貸款業務，可參考對商業銀行的監管辦法，把信貸風險防控放在首要位置。二是科學界定農發行的貸款分類標準。目前存在的焦點問題是對政策性貸款的分類標準上，監管部門與農發行是兩個口徑。應結合政策性銀行的特點和即將實施的十二級分類標準，把政府部門認定、本息有保證的政策性貸款，不管是否逾期，一律納入正常貸款范疇，變兩個口徑為統一的單一口徑，便于農發行考核和管理。
理順并歸并各類財政支農資金由農發行統一撥付。目前，我國中央級直接分配、管理農業財政資金的部門達9個之多。根據國務院賦予農發行“財政支農資金的撥付”職能要求，建議對中央和地方各類支農資金進行整合歸并到財政部門統一管理，并由農業發展銀行結算與撥付，以增強農發行的支農主導作用，加強對支農資金的監管。
抓緊出臺農業政策性銀行相關法律法規。建議抓緊出臺(《農業政策性銀行法》或《中國農業發展銀行條例》，使農發行業務經營納入法制化管理的軌道。
建立外部激勵約束機制。隨著農發行支農力度尤其是支持城鄉統籌發展力度的加大，建議國家對農發行建立有效的外部激勵約束機制。圍繞促進政府支農政策目標的實現、信貸資金安全、國有資產保值增值、銀行經營業績等方面，對農發行建立績效考評機制。將考評結果同員工收入、費用安排等掛鉤，并在財務費用的管理使用上借鑒商業銀行收入費用率管理方式，逐步建立一個良性的費用約束機制，并賦予一定的自，以促進農發行的可持續發展。
優化調整內部管理措施
建立與政府和有關部門的合作機制。一是要高度重視與地方政府和財政、土地、規劃等部門的溝通與合作，積極向地方政府和有關部門宣傳解釋農發行支持城鄉統籌發展的有關政策要求，促請他們在項目規劃、實施、承貸主體及信貸資金管理等方面與農發行密切配合，營造寬松的政策環境和金融生態環境。二是積極配合地方政府做好政府融資平臺的清理規范工作。對于清理整頓后保留的政府融資平臺公司，要促請政府增加公司資本金，形成現金流，產生凈收益，使融資平臺公司成為真正意義上的實體公司。三是促請政府從土地出讓凈收益中提取一定比例的資金作為償還債務的基金，專戶管理，以防止因項目收益無法如期實現或實現的收益不足等因素導致農發行信貸資金損失的情況發生。四是要不斷改進客戶營銷和服務工作，主動介入項目規劃編制、建設方案、融資方案制訂等前期工作，積極培育優質項目，納入項目庫管理。
完善信貸管理制度。優化辦貸流程。要抓緊對現有辦貸流程和信貸管理系統進行修改完善。尤其是要盡快在CM2006系統中增補新科目，增加新的管理模塊，調整授權授信規定，減少辦貸中間環節，加強上下級行和前、后臺之間的銜接，進一步提高辦貸效率，推動新農村貸款業務順利開展。同時，要大力推進金融產品和管理創新，探索“四荒地”抵押，土地儲備證抵押、農村集體建設用地轉讓與農業土地經營權和承包權抵押的方式方法，提高金融服務水平。
調整和完善新農村建設貸款科目。具體思路為：一級科目應在“政策性貸款”項下設立“新農村建設貸款”科目，與“糧油貸款”和“棉花貸款”等科目平行。“新農村建設貸款”項下再設立“農村基礎設施建設貸款”、“農業開發貸款”、“農村土地儲備整理貸款”、“農民集中住房建設貸款”、“縣城城鎮建設貸款”、“農業科技貸款”等二級科目。至于三級子科目的設置，可在現有基礎上相對歸并整理即可，個別可根據需要作一些補充完善。
問題
但在城鄉公用基礎設施建設上還是以政府投入為主，基礎設施建設主體單一。目前項目建設大多進入社會化運作的良性發展軌道。民間對基礎設施投資收益不看好，投資熱情不高，基層鄉村“等、靠、要”思想依然嚴重，城鄉公用設施建設相對滯后。基礎設施建設資金匱乏?；A設施建設具有投資強度大、周期長、一次需求資金量多等特點，因此，盡管每年投資到城鄉基礎設施建設的資金不少，但相對于全市經濟社會發展對基礎設施的要求來說相差很大，加上民間投資熱情不高，基礎設施建設資金匱乏?；A設施布局不均衡，農業農村基礎設施少，保障能力差。目前的基礎設施投資主要偏重城市，鄉村基礎設施投資力度小，普遍存在功能老化、配套不全等問題。
城市和鄉村在規劃、建設上由不同部門管理，城鄉二元化體制限制了城鄉基礎設施的協調發展。由于城鄉二元化的因素影響。缺乏整體、統籌考慮。隨著人口、產業的進一步集聚，城鄉社會經濟水平和基礎設施建設水平的差異逐步加大。那么，城鄉統籌就成為解決城鄉基礎設施水平協調發展的前提條件。
以及強有力的措施保證，現有基礎設施與經濟發展水平不相適應。過去基礎設施由于缺乏統一、科學、適度超前的規劃。致使現在基礎設施遠不能滿足經濟發展需要，不僅在存量上與經濟發展不相適應，增量上也無法滿足經濟發展需要，不能為城市實現更好更快發展提供足夠的支撐。
對策
不斷創新基礎設施管理體制機制。堅持基礎設施建管并重，加強運作。創新機制，積極開展基礎設施養護管理體制改革。一方面對國家和集體投資的道路、水利工程等基礎設施在確保安全有效運行發揮效能的前提下，可采取承包、租賃、拍賣等形式，引入競爭機制，引導當地業主或個人承包經營，實行市場化管理和商業化運作，緩解設施運營經費不足。另一方面，加快農村水利等小型基礎設施產權制度改革，鼓勵引導村集體、村民通過承包、租賃、拍賣或成立協會等組織，明確小型基礎設施管護責任，促進農村小型基礎設施的自我管理、自我發展、自我服務、自我監督機制的形成。
堅持城鄉統籌發展，提高認識和意識。要改變先城市后農村的傳統發展思路。積極推進城鄉一體化建設。統籌城鄉發展，推進城鄉一體化是全面貫徹科學發展觀的迫切任務，經濟社會發展的歷史選擇，建設“實力、效率、和諧”必然要求。城鄉一體化就是城市和農村實現有機結合，以城帶鄉、以鄉促城，互為資源、互為市場、互為服務，達到城鄉之間經濟、社會、文化、生態等協調發展。牢固樹立基礎設施先行的意識，切實轉變觀念，對基礎設施在產業集聚、城鄉發展中的地位和作用給予足夠重視，充分認識到基礎設施是產業和城鄉發展的先行資本，認識到基礎設施建設是一項功在當代，利在千秋的事業，每年的重點項目建設計劃安排上要對基礎設施建設項目給予重點傾斜，并加大資金支持力度，加強服務和引導，把基礎設施建設作為推進產業集聚、做強產業支撐、推動城鄉發展的基礎工程來抓，有力推進城鄉經濟社會又快又好發展。
形成和完善城鄉一體化的規劃體系，規劃先行。從全局以及城鄉之間的內在聯系來考慮城鄉布局、生產力布局、要素和人口布局。實現城鄉資源的統籌安排和利用，科學規劃，盡快形成一體化規劃體系。加快實現城鄉規劃的全覆蓋。合理編制和完善總體規劃和土地利用、道路交通、產業發展、基礎設施等專項規劃，著力構筑城鄉聯動發展、整體推進的空間發展布局。進一步編制和完善中心鎮、村區域布局規劃。要在科學規劃的指導下，著力抓好各項實施工作，一步一個腳印，扎扎實實地推進。實施規劃必須只爭朝夕，立足長遠，抓好當前，根據現有條件和基礎，認真研究確定階段性目標和工作計劃，做到長規劃、短安排，做好做實當前能做可做的事。全市利用一年半左右的時間全面完成各縣城、鄉鎮以及村莊的總體規劃以及專項規劃編制工作，切實指導城鄉建設有序進行。基礎設施方面，要著力打造適度超前、功能完善、配套協調、高效可靠的基礎設施支撐體系，適當向鄉村傾斜。對重大產業發展項目、重大公共事業項目、重大社會發展項目，要按照功能定位，統盤考慮，統籌安排，提高資源配置效率和設施共享度。要探索實行一體化的建設標準、一體化的管理模式、一體化的服務和價格標準，實現全社會資源共享，讓更多農村居民在城鄉一體化進程中得到實惠。
以調整、整合農村布局為抓手，突出重點。以交通基礎設施規劃建設為先導。加快推進基礎設施和公用設施向鄉村延伸，縮小城鄉基礎設施差距，確保城鄉要素流動渠道暢通。交通設施是城鄉發展中最重要的基礎設施之一，要積極配合我市境內滄高速、涿密高速、105國道、泊公路等建設改造工作，積極對接第二國際機場、京津城際鐵路建設，充分利用天津、黃驊的港口資源，努力形成高速公路、鐵路、航空、水運的綜合對外大交通格局；加快縣鄉公路改造，提高道路等級，實現村村通公交，逐步構建中心城區公交網、市區到鄉鎮的城鄉公交網和鄉鎮至行政村的鄉村公交網三級網絡，實行統一管理、資源共享。要加快建設與農村居民日常生活密切相關的公用服務設施，逐步實現城鄉供水、供氣、供電、排污、防洪減災、通訊、垃圾清理等公用設施一體化?；A設施建設和公用服務設施要按照統一規劃，統一布局，資源共享，分步分級實施的要求進行，防止重復建設和資源浪費。借助交通基礎設施的布局，積極謀劃縣域村莊布局，即遷村并點，整合農村布局結構，將小村、距離交通設施偏遠的村莊適當整合，提高土地利用的同時，提高各項基礎設施的相對集中度和設施服務水平，解決基礎設施的覆蓋、延伸問題。
以提升城市化水平為目的點面結合，以兩帶一軸產業空間布局為依托。積極培育發展產業軸帶的重點城鎮群，并形成葡萄串式的發展模式。以每個中心點為中心，向周邊農村實現基礎設施的延伸與覆蓋。今年，市委、市政府（兩帶一軸產業空間布局的基礎上，又提出了發展北部潮白高新）產業帶、中部永定河信息產業帶和南部三縣（市）區域產業的構想。這一構想是市南北狹長的地理決定的也是符合我市社會經濟水平發展實際的這一構想為城市基礎設施向農村覆蓋延伸提供了極為有力的保障，即以三個產業中心為圓點，產業、人口等向周邊城鎮輻射；城鎮再向周邊鄉村輻射，形成分級體系鏈條，同時，將基礎設施的規劃建設當作鏈條的一個組成部分，隨著產業的分解和細化，從而完成基礎設施的覆蓋。
城鄉發展差距最大的社會發展領域的差距。加快推進城鄉一體化，目前。必須著力解決農村社會事業滯后于城市的狀況，加大投入，加快城鄉社會事業發展。建立和完善農村義務教育管理體制，加大農村基礎教育投入的傾斜力度，促進城鄉教育的均衡發展，共享城鄉優質教育資源。確保所有鄉鎮都建有一所有較高標準的中心幼兒園、中心小學、初級中學和化技術學校，逐步形成農村初中向城鎮集聚、農村中小學及幼兒教育向鄉鎮和中心村集聚的布局；開展農村教師素質提高工程，建立區域內城鄉校對校結對幫扶制度。提高醫療衛生服務能力、完善醫療制度、加強公共衛生。建立完善以市疾病預防控制機構和衛生監督機構為主體，各類醫療機構和社區衛生服務機構為基礎，覆蓋城鄉的疾病預防控制網絡，進一步提高疾病預防控制體系的監測、預警能力，提高技術水平和應急反應能力，有效預防和控制各類傳染性疾病，防范和處理各類突發公共衛生事件。全市城鄉衛生監督覆蓋率達到100%食品衛生檢測合格率達到85%以上。要建立健全以市醫療衛生單位為龍頭，鄉鎮（街道）醫療單位（社區衛生服務中心）為樞紐、社區衛生服務站（村衛生室）為基礎的新型城鄉衛生服務體系。切實重視農村醫療衛生服務體系建設，努力構建預防、醫療、保健、康復、健康教育、計劃生育技術指導“六位一體”農村社區衛生服務網絡，滿足農村居民的衛生服務需求。大力提升城鎮文化品位，切實夯實農村文化體育基礎。積極開展文化先進鄉鎮、文化特色村等創建活動，重視城鄉文化體育陣地建設。加強農村特色文化建設，開展一鄉一藝活動，逐步形成鄉鄉有品牌，街街有特色的風格；廣泛開展文明村鎮、文明家庭創建活動，加強農村思想道德建設，積極倡導文明健康的生活方式，不斷提高農民整體素質。大力實施科技強區戰略，全面推進科技進步，促進經濟增長方式的轉變。要積極引導科技資源向農村流入，提升農村科技進步水平，促進科技資源合理配置。要優化科技發展環境，建立以企業為主體的區域科技創新體系和技術創新機制，積極推進產學研聯合，加快推進政務信息化、企業信息化和家庭信息化工程，促進科技與經濟的緊密結合。具備適宜條件的農戶全面普及戶用沼氣，農戶院內開展家居環境清潔工作，凈化、美化庭院。發展養殖場和養殖小區沼氣工程，實現村內或養殖小區集中供氣，減少面源污染。發展秸稈成型顆粒燃料、秸稈氣化等新型能源技術。適宜地區推廣太陽能熱水器和太陽灶等農村小型可再生能源設施。建立電話、電視、電腦“三電合一”農業信息服務平臺。
文/劉旦
【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養老問題也成為近年來學術研究的熱點，考慮到老年住宅產品市場需求巨大，養老地產成為當下中國眾多企業實現戰略轉型的方向。本文在深入分析養老地產內涵基礎上，剖析了我國當前養老社區開發現狀。最后，在借鑒美國、日本養老社區開發經驗基礎上，從項目定位、項目選址、產品設計、價值鏈閉環等方面提出了中國養老社區開發和運營模式。
關鍵詞 養老社區；國外經驗；運營模式
【作者簡介】劉旦，江西財經大學副教授，博士，研究方向：房地產經濟。
在經濟新常態以及住宅市場持續低迷背景下，養老地產成為眾多地產企業實現業務轉型的戰略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復制的成熟商業模式。養老社區是養老地產的特定形態與模式，也是養老地產市場的細分領域。受傳統道德價值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養老”觀念，因此，從老年人的養老需求出發，集居住、養老、醫療、養生、娛樂功能于一體的養老社區將是我國老年人養老方式的首要選擇。本文擬就養老社區開發和運營模式進行研究，以期拋磚引玉。
一、養老地產內涵
（一）養老地產概念
目前，對于養老地產內涵國內學術界還存在爭議。本文認為，養老地產是地產和養老產業的復合，核心是服務，地產是嫁接服務的平臺。養老地產具有四大屬性，其中房地產屬性是其根本屬性，但與住宅地產不同，養老地產在物業形態上注重適老化改造；服務屬性是核心屬性，是養老地產的本質特征；養老地產還具有金融屬性，本質上持有型地產最高級形態，是一種金融產品，只有金融這個點打通，持續運營才有可能；最后，由于養老地產客戶是老年人，人文屬性、人文關懷是樂享晚年的應有之義。從相關利益者角度分析，對企業來說，養老產業鏈包含眾多相關產業，核心產業主要包括養老設施、老年護理和老年醫療，其中養老設施的開發和運營，準入門檻高，如果開發商能跨過門檻，建立行業壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養老產業發展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產業發展，有利于拉動內需，進而形成新的經濟增長點。對老年人來說，養老地產是提升晚年生活質量，實現樂享晚年生活目標的物質載體。
（二）養老地產內涵
1.與傳統養老院相比規模更大，盈利模式更強調福利保障型和市場商品型相結合。養老地產可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔，前者主要由社會資金來主導。在市場化養老模式下，開發商面對的是龐大的市場化的養老需求，其開發和運營綜合了服務屬性、商業屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務屬性表現在管理要求高，需要精心打造以服務為核心的專業管理團隊，服務內容涵蓋從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護。商業屬性表現在前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，商業屬性還表現在運營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復雜。住宅屬性表現在開發難度高，養老地產除了產品設計要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設備。因此，相比傳統養老院，養老地產在規模上更大，開發運營難度更高，開發商在市場化運作過程中應該考慮政府公共福利以及民生、就業、醫療、養老等問題，形成一個多贏局面。
2.與住宅地產相比產業鏈更長，管理模式更強調戰略協作、強強聯合。從價值鏈看，住宅地產是單一地產，核心利益主體主要是開發商和購房者，采取單一價值鏈運作模式。養老地產是復合地產，核心利益主體除了開發商，還包括政府、消費者、運營商、投資商等，利益協調難度更大。從產業鏈角度看，養老地產產業鏈更長，可以分為核心產業，如養老設施、老年護理、老年醫療；配套產業，如專業設備、老年食品、老年服飾、營養保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產業，如老年理財、老年融資、老年保險、老年咨詢等。從產業鏈條重要性看，房地產是基底，是養老地產市場化運營的平臺；養老產品設計是核心，是整個養老地產項目驅動的引擎；優勢資源是項目核心競爭力形成的關鍵，一個好的養老地產項目只有加入優勢資源才能產生競爭力。因此，相對住宅地產開發，養老地產開發門檻更高，復合屬性更強，需要開發商具備對于醫療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運營管理的能力等。開發商運用傳統住宅地產開發全產業鏈運營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強調優勢互補，合作開發。
3.與養生地產相比受眾更窄，功能配置更強調養老配套服務。養生和養老本身有功能上的重疊，但養生概念受眾群體除了老年人群外，其優美的環境也吸引了不少中年置業人群。作為養老地產，老人最需要的是養老配套服務，因此，養老地產開發商不僅是地產開發商，更是養老服務提供商。養老地產作為養老產業的整合平臺，是各種養老保障服務的整合終端，養生地產對服務和運營機構依賴較弱，主要與健康產業中的健康管理服務產業結合緊密。在物業形態上，養老地產強調為老化、適老化配套設施，養生地產強調自然生態與人文資源固化為優美的園林設計與景觀。從產業屬性看，養老地產要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關系，養生地產純粹是市場化運營，追求高利潤回報。從開發主體看，養老服務提供主體是民營非企業機構和民營養老服務公司，盈利來源主要是會員費和服務費。房地產開發主體一般是房地產開發公司或其他投資企業，盈利來源主要是產權銷售和房屋出租。養生地產開發主體一般是資金實力雄厚、無短期回現目標、具備較強資金周轉能力的發展商。
二、我國當前養老社區開發現狀
在“銀發經濟”商機初露后，以大型地產開發商和保險公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養老社區，具體而言根據其功能配置可以分為以下幾類。
（一）獨立護理型
獨立護理型是指單獨設立在城市中心較好位置的純護理型社區，與周邊社區無關聯，對醫療護理要求高，客戶價格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項目有恭和苑、星堡中環等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城市內部，交通便利，周邊醫療設施完備；二是配套方面，社區周邊基礎設施完備，社區配備基本醫療護理，周邊區域承擔高等級醫療需求；三是盈利模式為少量入門費+租金，運營主體自營，通常具有運營或醫療優勢；四是目標客群定位為需要護理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關懷、術后護理等。
（二）綜合開發型（混合型）
綜合開發型是指在城市郊區成片開發，自主建設的養老社區，適應各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區，典型特征是租售平衡，選址要求高、產品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，周邊自然環境良好的郊區，離核心城市1~1.5小時車程，具有一定的景觀自然環境基礎；二是配套方面，社區自建完成商業、醫療甚至教育配套以彌補區域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運營可自營或外包；四是目標客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業主要面向社區內部老人或未來外來老人。
（三）社區嵌入型
社區嵌入型模式就是在成熟社區中拿出幾棟物業配建老年設施，產品形態可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫療護理要求較高，代表項目如保利和熹會、遠洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城區內部大型社區或周邊生活環境優越的郊區，社區周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區承擔商業等基本配套，基礎醫療護理設施完備、高等級醫療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權+月費”、護理按照等級收費等，需要完備的運營能力；四是目標客群定位為半自理、具有一定護理需求的群體。社區嵌入型養老地產典型特征如表1所示。
三、國外老年社區開發模式
（一）美國持續照護退休社區（CCRC模式）
美國是世界較早進入老齡社會的西方發達國家，經過幾十年發展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發展特色有以下幾點。
1.選址時注重生態環境，擁有完善的配套設施與功能區劃分。CCRC通常選址在距市中心1個小時車程、交通便利的城市近郊，選址時注重生態環境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設計，還提供各種生活配套設施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養老社區是聞名世界的最為成熟的老年社區之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區公園，面積已達2.6萬英畝。同時，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設施方面包括7個娛樂中心，2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉村俱樂部，一間美術館和一個交響樂演奏廳。在建筑設計上，小區內除了實現無障礙設計外，最大的亮點就是功能區劃分環環緊扣，互為助益，六大居住社區定位明確。同時，社區還配備了醫院，為入住者提供預防、護理、康復等多種醫療服務。
2.項目規模普遍比較大，產品種類豐富。在美國，CCRC規模都比較大，如美國佛羅里達太陽城中心規模接近微型城市，社區太陽城中心共有1.05個住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產品策略上，養老社區物業種類一般比較齊全，開發商一般根據老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設計與特定階段相適應的住宅產品。如太陽城住宅類型就包括獨棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區、復合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區住宅以低層建筑為主。
3.分工協作的運營管理模式。由于牽涉到不動產開發，養老社區的開發、運營與管理相較于居家養老和社區養老運營機構要復雜得多。美國CCRC項目開發主體基本都是私人投資并進行商業化運作，從投資運營主體來看，目前規模較大的養老住宅項目主要以地產開發商、保險公司和政府為主導，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進入這個市場。其運營特色在于開發商、投資商與運營商的角色分離，各環節的專業分工實現了高效低風險運作（表2）。
（二）日本的兩代居模式
作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養老服務以及長期護理服務體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養老服務，使得老年人既不需要遠離子女又能得到妥善的養老和醫療服務。
1.以兩代居為主的發展模式。當今日本社會，集中養老、社會養老模式成為主流，原因除了居家養老模式不便受到社會服務外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點和適應“4-2-1”的家庭結構，日本養老地產采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當前，兩代居模式有了一些變化，一是規模更大，二是父母與子女住在相鄰的區域內，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發的大型養老社區開發理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實現兩代人之間的互相照料和扶持。
2.注重高科技在養老社區中的應用。在產品設計上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養老產品中應用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應器”，床腳處安裝“離床感應器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。洗手間里全部設施由電腦控制，設施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應設施”等。同時，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設計的電動入浴設施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發了能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。同時，入住的老人每周都能接受“松下紀念醫院”及“道仁醫院”的遠程醫療診斷，醫生通過專門儀器就能夠掌握老人各項生理健康數據，對癥下藥，給出建議。
3.注重發揮民間資本在養老項目開發中的作用。從開發模式看，日本養老社區一般采取多企業之間聯合開發模式，不但降低了開發風險，還使得社區內每一個細節均能夠表現出眾。如日本高端養老運營管理機構代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業包括銀行、保險、證券、開發商、酒店、商業、實業公司等，大部分為日本業內頂級企業1。在運營上，基本采取出租模式，運營管理以民間管理公司為主，因為后者能更為專業的服務。在日本，養老社區基本都不是以出售產權為目的，該運營模式不僅需要開發商具有強大的資金實力，還要具備搭建完善的養老服務體系能力。在日本，由國家投資建設的養老地產所占比例較少，大部分養老機構都由民間投資開發，這得益于日本的介護保險制度和獨特的住宅金融公庫模式。同時，日本政府還通過財政補貼或低息貸款方式支持養老地產發展。
（三）借鑒意義
1.發展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險+地產+養老”產業融合的商業模式，“政府扶持+開發商盈利”的發展模式，投資回報豐厚。運營上采用倒按揭的運營模式，吸引以銀行、保險資金為代表的長期資金參與，為可持續運營提供保障。養老社區規模普遍比較大，服務類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨感，或者與周邊知名大學合作，使其老有所為，老有所學。在日本，養老社區基本都不是以出售產權為目的經營模式，家庭或親屬護理是基礎，公共福利服務和市場化服務是補充，突出自助自理。在建筑設計上，普遍重視規劃設計的人性化。
2.運作模式借鑒。受亞當·斯密經濟理論影響，美國強調政府不應過多干預市場，因此，其養老社區開發以民間資本為主導，是純商業化的市場化的養老地產，政府通過養老扶持政策以及發達的金融市場支持養老事業發展。在美國，養老社區開發和運營是一個完整的金融生態系統，由開發商、運營商、房地產投資基金和私募基金共同構建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關參與主體。美國前十大養老社區擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經濟理論及模式影響，其養老模式也是以開發商為主導，政府輔助，同時更多注重家庭親情，兩代居盛行。
3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業化的養老地產，收費普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業護理等多個層次的服務，收費通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費，經社區專門體檢機構體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區的長期居住權。除入門會費外，老年人還需為餐飲和日常照護等服務支付額外服務費，額外費用的支付隨會費繳納額的上升而遞減。同時，會員的入門費可在既定期限內退還老年人或不退還，通常入住時間越長，會費退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費和餐費。此外，收入來源還包括一些額外收費。
多渠道的收入來源保證了項目的持續運營。
4.發展階段借鑒。在國外，養老地產都經歷了從低級形態向高級形態的發展和轉變，這一不斷演進的過程與國家的宏觀經濟社會特征和人口老齡化特征相適應。目前，西方發達國家養老地產開發以老年社區為主，設計理念從最開始的偏重地產屬性進入到注重金融屬性和人文關懷階段，普通化、人性化、社區化發展成為養老社區開發的特征（表3）。
四、養老社區開發建議
（一）圍繞老年人群需求，構建科學的選址模型
作為主題地產，養老社區開發與城市規劃密切相關，其定位必須基于城市發展視角，構建科學的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點，同時老年人害怕孤獨，希望子女上班上學后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項目選址一是要考慮生態因素，要考慮當地是否擁有強勢稀缺自然資源，要以良好的生態環境營造健康、生態的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環伺一線城市周邊或地處城市郊區地帶，滿足相對低廉的開發成本優勢，同時享受成熟的城市配套輻射。三是當地房地產發展階段、供銷比、人口導入水平、基礎設施建設額、當地財政情況等，研究人口密度、人口導入情況，這直接影響養老市場的容量和發展潛力。四是當地政府的政策支持。
（二）以為老化、適老化為核心，提高產品競爭力
在產品策略方面，養老社區在設計產品和服務時應該對服務類型、產品形態、選址、定價和規模等多重參數進行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關鍵要素：①居住條件，調查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫療和護理能力，便利可靠的醫療健康服務是消費者在選擇養老產品時最為重視的內容。③其他增值服務和設施2。養老地產商應考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產品策略上，社區規模要大，要有醫療、娛樂、休閑相關的配套設施，細節處理重視無障礙設施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務及其他個性化服務，在確保社區安全性和私密性的同時，確保老年人在養老社區里感受到家庭的溫暖。在產品訴求上，可以考慮以老年社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實現人群復合化發展，避免排他性。
（三）構筑多點盈利的業務模式
養老地產不同于一般住宅地產，養老地產的核心在于服務，養老配套服務是影響老年人群購買養老地產的關鍵要素，也是開發商實現持續盈利，構建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發企業對養老地產缺乏系統化解決方案，還是以地產銷售為主要收入來源。當前，養老地產通常借助政策支持，以較低價格拿地以實現土地的增值。在具體實踐中，一種是以旅游用地、工業用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發，如上海親和源。房地產開發收入的收取有兩種方案，一是直接出售養老住宅產權；二是通過入門費，依靠每年利息現金流的貼現而獲取開發收入。未來，養老社區開發企業應著眼于提煉可持續、可復制的盈利模式，形成規模效應，通過設計短中長期的收入結構，實現項目的現金流及風險可控，保證項目價值最大化。
（四）通過平臺方式形成養老產業鏈閉環
養老社區是一個涵蓋醫療、護理、養生、娛樂、交通、住宅、休閑、運動、購物的產業鏈條，尤其是醫療護理行業，更是養老產業鏈條首當其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養老地產開發商還是沿用傳統住宅地產開發模式，全產業鏈運作模式居多。與住宅地產不同，養老地產是多個產業的復合，開發商要想在整條價值鏈上建立戰略優勢，是很難完成的任務。理論研究表明，只要在價值鏈或者產業鏈中的任何一個關鍵環節或者3～4個環節構建了競爭對手無法在短期內復制的競爭能力或優勢，企業商業模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業應在對外部宏觀環境進行細致掃描的基礎上，結合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設策略。具體而言，可考慮根據不同環節的增值情況采取相應的戰略模式和行動計劃，對價值鏈關鍵環節采取卡位戰略，進行強化；對于價值鏈輔助環節，可以考慮通過戰略聯盟、合作開發，完善業務外包管理等形成產業鏈閉環。
總之，養老社區開發是片藍海，企業需要尋找適合的商業模式介入。合理商業模式的構建不僅要適合外部宏觀環境，也要匹配內部資源與能力。此外，融資模式、目標客戶需求也是影響商業模式設計的重要因素，老年人群對養老社區消費與服務消費的偏好，將決定養老地產項目是適合長期運營還是以銷售實現投資回報。開發商在市場化運作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發展，也應該考慮政府公共福利并解決民生、就業、醫療、養老行業問題，形成一個多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個可持續的商業模式。
注釋
1.萬通地產養老地產創新研發課題小組：《養老地產日本案例考察總結報告》，2010年12月。
2.孫超、唐海燕：《養老服務產業的商業模式》，中國經營報，2014年1月23日。
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