時間：2022-07-26 07:53:53
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土地是人類社會生存發展的基礎，既是重要的資源，也是重要的資產，還是政府調控經濟的重要杠桿。近年來，隨著市場經濟的不斷發展和土地使用制度改革的不斷深化，隨著各級黨委政府對土地管理工作的不斷加強，我國的土地市場建設獲得了較大發展，土地資本運營已成為土地管理工作的重要課題。**是一個較為貧困落后的山區縣，人多地少，耕地后備資源不足，加大土地使用制度改革力度，加快國有土地資本運營顯得尤為重要。20xx年下半年實施縣鄉機構改革，新組建**縣國土資源局，在縣委、縣政府的正確領導和上級業務主管部門的大力支持下，我局圍繞中心，服務大局，以提高土地對可持續發展的保障能力為目標，堅持資源保護與資產管理并重，建立健全土地收購儲備各項制度，加大國有土地儲備交易工作力度,嚴格執行經營性用地“招拍掛”出讓規定，土地市場的培育發展和規范管理工作取得了一定的成效。
一、 **土地市場建設的現狀
近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲備交易工作成為經營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統一部署，創新工作思路和方法，在改造舊城、開發新城工作中，為實現政府壟斷土地一級市場，在完善土地儲備交易制度方面結合縣情做了大量艱苦細致的工作。
（一）成立機構 建章立制
土地收購儲備制度的產生是政府壟斷土地一級市場、調控土地二級市場的內在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結果。由于我縣城鎮規模較小，布局分散，城區基礎設施不完善，城市建設資金短缺，過去長期實行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進行轉讓，非法入市現象嚴重，應征土地出讓金隨意減免現象時有發生，造成大量國有土地資產流失，政府難以發揮宏觀調控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對這一情況，為全面貫徹落實國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[20xx]15號)和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）等文件精神，依法規范土地市場，確保政府對土地一級市場的高度壟斷。20xx年8月，我縣成立了土地儲備交易中心，隸屬**縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設用地出讓等工作。
確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構，代表縣政府對城鎮國有土地實行統一征收、儲備、經營和管理，做到“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。同時，結合我縣實際，制定出臺了《**縣國有土地收儲運營管理暫行辦法》、《**縣國有土地收儲運營程序》和《**縣土地使用權交易市場管理暫行辦法》等制度，為規范有序地實施土地儲備交易提供了保障。
（二）清理整治土地市場，優化土地儲備交易環境
20xx年2月20日，國土資源部召開土地市場秩序電視電話會議，下發相關通知，針對一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場秩序治理整頓。為優化土地儲備交易環境，我縣以進一步治理整頓土地市場秩序為契機，抓好土地市場秩序治理整頓，促進土地市場建設，進一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實抓好經營性土地招標拍賣掛牌出讓工作。自20xx年以來，我縣就完善土地儲備交易機制，加大土地市場配置力度，連續推出了一系列舉措。結合我縣實際，下發了《**縣人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》，堅持統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓的土地管理“五統一”的原則；根據土地市場的變化，及時修改我縣的城鎮規劃區基準地價，并就土地儲備范圍、土地儲備工作程序、儲備土地的處置程序等內容進一步明細化、規范化；相繼出臺《關于加強城鎮規劃區內土地管理的通告》、《關于加強土地市場秩序管理、嚴禁非法買賣土地轉讓土地的通告》，堅決凍結縣城區內建設用地的供應和審批，查處非法買賣、轉讓土地。一系列文件的出臺，為搞好土地收購儲備和規范土地市場提供了法律法規支持。
（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規
為使國土資源法律法規家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標語、出動宣傳車、利用網絡、廣播電視、舉辦專欄板報、演講比賽、印發資料、召開座談會等貼近實際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動，使全縣人民特別是各級領導干部充分認識到我縣國土資源保護與利用的現狀及所面臨的嚴峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此增強土地憂患意識，全面提高耕地保護和合理利用土地的 自覺性。這樣，使國土資源法律法規更加深入人心，干部、群眾的法律意識有了明顯提高，也為我縣推進土地儲備工交易工作和規范土地市場營造了良好的氛圍。
（四）認真履行職責，實施土地交易“陽光工程”
招拍掛出讓國有建設用地是《土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）及相關法律法規要求的公開土地出讓的方式。法律規定，經營性用地必須實行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經營性用地掛牌出讓一律實行市場化運作，堅持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外公告，實施陽光交易。參加競買土地者有縣內、縣外，州內、州外，也有省內、省外的投資商、開發商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現場競價，均由縣政府牽頭組織新區建設指揮部、國土資源、建設、紀檢監察、財政等部門聯合舉行現場競價會，在媒體上交易結果，接受社會監督，取得了良好的成效。
土地儲備交易中心成立以來，嚴格按照規定對國有土地實行統一征用、儲備、經營和管理，依法按程序對全縣經營性用地實施了招標拍賣掛牌出讓工作，自土地儲備交易成立至今的5、6年時間，**縣土地儲備交易中心在**縣國土資源局的領導下，以盤活存量國有建設用地、合理流轉土地資源為工作出發點，供應國有建設用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬元，為**縣城新區基礎設施配套建設提供了必要的資金保障，解決了72個黨政機關及社會團體單位的辦公用地問題，為**縣城特別是縣城新區的建設發揮了積極的作用。
二、 **土地市場建設存在的主要問題
我縣的土地市場建設正處于發育起步階段，經過五年多的培育和規范，雖然取得了一定的進展，但也存在一些問題。
一是市場機制配置土地資源的基礎性作用還未得到充分發揮，出讓供地、招標拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅動，在發展經濟、企業改制和招商引資等方面供地操作不夠規范，低價出讓、甚至減免出讓金的現象依然存在，影響了市場機制配置土地資源作用的充分發揮。
二是土地市場管理的法律法規和各項制度有待進一步落實，政府對土地市場的宏觀調控還有待加強。土地市場發展的前提是政府控制土地供應總量,但社會上部分人員國土資源政策、法律意識淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現象屢禁不止，少數開發商與鄉（鎮）、村違法私自簽訂用地協議圈占土地搞建設，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對土地供應宏觀調控的實施和耕地保護。
三是由于我縣是一個較為貧困落后的山區縣，年供地量不大，競爭力不強，加上收購土地的資金無來源，財政提供不了專項周轉金，銀行貸款困難，造成收儲資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。
四是土地私下交易行為比較突出，少數單位和個人為逃避稅費，不依法申報辦理變更手續，部分企業、行政事業單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經營性房地產開發，造成土地交易市場混亂。
上述問題的產生，既有國土部門內部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實。建設項目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規劃進行選址，在項目用地不符合土地利用總體規劃時，往往實行規劃跟著項目走，隨意調整規劃。多數情況下，用地單位或個人忽視城市規劃，認為只要獲得政府批準的土地，建設過程中隨意性較大，不嚴格執行供地過程中的規劃設計要求；部門間的相互協調不夠，宗地管理無法實現，違規現象時有發生。二是土地收購儲備中心的職能不到位，政府不能集中統一供地，多頭供地現象依然存在，使“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則得不到真正的落實。三是一些單位和個人對土地政策、法律法規意識不強，違法占地現象時有發生，部分鄉鎮過分強調發展經濟，隨意提供工業用地，只顧當前利益，不顧長遠計劃。為引進資金，興辦企業，一味遷就企業不合理要求，以犧牲土地和農民利益為代價，不要求企業主嚴格地完善依法用地手續，造成農村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金，從而對老城區企業改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關法律法規進行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用，致使在應對上級檢查時捉襟見肘。
三、解決**土地市場建設問題的對策措施
規范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運用市場機制和市場規律，最大限度地優化配置土地資源、資產，實現土地的經濟、社會和環境效益的行為，它對于促進可持續發展有著至關重要的作用。針對上述我縣土地市場建設存在的問題，我們堅信在縣委、縣政府的正確領導下，在縣人大、縣政協的監督指導下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。
一是繼續深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發展和規范土地市場、完善社會主義市場經濟體制的高度，大力宣傳規范土地市場、實施經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。
二是進一步健全和完善土地公開供應制度。建立土地市場集中統一供應制度，國有土地招標、拍賣制度和依法行政工作制度。促進土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。
三是要同相關協作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規劃、供地后期管理的基礎工作和驗收工作；建立統一協作關系，共同促進和培育規范的土地市場。
關鍵詞：房地產市場調研 情境教育 現狀 問題
中圖分類號：G423.07
文獻標識碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產市場調研是開發企業搜集市場信息輔助開發決策的重要手段，同時也是現在房地產市場研究公司的主要業務內容之一。開設房地產市場調研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產市場調研的基本理論和方法，未來從事相關工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產市場項目調研實戰”，是達成以上目標的關鍵。
1 情境認知學習理論概述
情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經典條件作用理論和建構主義學習理論的基礎上發展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產生和發展過程。同時，知識也是我們適應環境的紐帶，幫助我們建構解決環境中現有問題的行為模式，從而達到適應環境動態變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調知與行的交互性，倡導課程教學應由傳統“教師講授為主”轉為“學生自主探究、發現和協作”。
2 房地產市場調研課程教學現狀
房地產市場調研是我校房地產經營與管理專業第三學年第一學期開設的考查課程，課程性質、教學內容等相關安排如下：
2.1 課程性質、目的和任務
通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經濟學、統計與分析、計算機數據分析等多方面的知識，使學生掌握房地產項目市場調查與預測的基本理論和方法，能夠在房地產項目市場調研不同階段整合不同渠道信息開展數據分析得出結論。通過本課程的學習，可以提高學生發現問題、系統收集使用信息的能力，為今后從事房地產市場營銷、咨詢等相關活動奠定基礎。
2.2 課程教學內容
課程教學內容包括房地產市場調研的概論、內容細分、調研提綱撰寫、實用方法、問卷設計、資料收集、計劃與方案、市場調研組織和結果分析，以及最后的報告撰寫。
2.3 課時安排
房地產市場調研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。
3 房地產市場調研課程教學過程存在的問題
房地產市場調研課程講解需要基于房地產市場調研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：
3.1 不同學科知識綜合運用程度高
房地產市場調研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應用文寫作的相關知識；房地產市場調研實用方法選取和結果分析則涉及較多的統計學相關知識，而具體在操作過程中又需要運用經濟分析、EXCLE和sPss統計軟件等相關知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產經營與管理專業學生在學習過程中尚未開設概率論、線性代數等相關課程，致使學習房地產市場調研分析時會比較吃力。
3.2 實訓項目缺少“真題真做”
實訓項目理論和實踐脫節來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產市場調研工作，難以根據房地產項目調研工作內容及要求開展實訓方案設計。二是由于房地產專業學生尚未參加任何具體房地產項目，對市場調研知識的了解僅限于書本，教授的市場調研知識難以和具體項目聯系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經歷體驗，在方案撰寫過程中常出現大而全但細節卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產市場調研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產市場調研的工作目標以及重點工作內容進行定位，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出。
3.3 房地產市場調研規范程度低
由于學生在學習房地產市場調研課程前，已經參加的一些活動策劃需要使用市場調研，但當時尚未系統學習市場調研的理論和方法，采用了部分缺乏規范的市場調研程序，如采用問卷調查方法時，將調研者主觀判斷帶人問卷設計中，問卷選擇項目設計帶有傾向性，且未能正確結合房地產項目的特性，導致問卷調查停留在表面，不能為結果分析提供正確數據支撐。
3.4 課程講解未能及時融入區域房地產市場實時信息
房地產市場資料收集是開展市場調研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預留時間幫助學生關注和搜集房地產市場實時動態資料，導致結果缺乏針對性和實用性。
4 規范和完善房地產市場調研課程教學的思考
為了能夠規避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產市場調研課程中采用以下教學方法：
4.1 夯實專業基礎知識
建議在房地產經營與管理專業課程設置中增設統計學、財務分析等支撐房地產市場調研課程的基礎課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務報表分析等統計和財務分析的相關知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內容和方法。
4.2 結合某一房地產項目的決策需求開展實地調研的情境教育
學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產公司或者開發公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過和公司營銷人員座談了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容、調研目的等核心要素，促進班級同學在實地調研過程中形成對項目規模、工程進度、營銷安排進度等方面內容的基本認知。
第二，由班級同學分組組建虛擬房地產市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調查人員、資料收集人員、數據分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向學生進行任務和招標，招標內容為針對土地購買決策、項目開發定位、項目規劃設計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調研分析。請同學們根據項目實際情況撰寫市場調研方案并進行市場調研，根據調研進度和工作完成情況支付對應虛擬貨幣（每次課驗收成果并結清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據工作內容分工進行分配。
第三，各小組調研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調研知識的掌握程度。學期結束后根據每個同學獲取的虛擬貨幣的數量按照一定比例折合成分數給予對應的課程作品成績，最后結合學生課程中的表現及出勤率等因素給出綜合成績。
4.3 規范學生學習方法
第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現違規操作或者不規范的行為，則予以及時調整和制止（如視情節處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規范和約束自己學習房地產市場調研課程的行為。
第二，通過安排定期資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產市場調研課程教學方法探討還需要結合虛擬公司情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量。
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“現在正是敏感時期。”
國務院房改辦和建設部住宅與房地產司官員的反應不約而同。
近來，中央政府組織的各種名目的房地產調研項目明顯多起來。最受矚目的是國務院參事室，他們組成的調研組正奔赴全國各地，就房地產問題展開調研，并提出改革意見，調研成果直接向高層匯報。
此前，建設部領銜、國務院房改小組等聯合組成的房地產市場調研組，已就住房改革進行綜合調研，并提出政府宏觀調控的政策建議；而受國務院委托，國務院發展研究中心市場部的調研報告也正在完成之中……
“是到了重新審視住房體制改革的時候了。要問的是，政府都做了哪些？政府該做哪些？”中國社科院經濟研究所研究員汪利娜的語氣嚴肅。
爭論：房改失敗了嗎
官方頻繁調研的行動下，是形勢越來越嚴峻的房地產市場。
在國家連續宏觀調控政策之下，今年全國70個大中城市新建商品住房成交量大幅下降，但銷售價格仍保持著平均5%左右的增幅。以北京為例，在商品住宅現房和期房銷售面積雙雙下降的趨勢下，2月份房價漲勢仍達到9.7%。北京市區五環路以內，已難以找到每平方米萬元以下的房屋。
“近些年過分強調住房的商品化、市場化，是導致調控房價失敗的原因之一。”國務院參事任玉嶺在接受采訪時說。
任玉嶺的這一觀點，被不少專家理解為對住房市場化改革方向的某種否定。而這一否定，來源于近些年“房改失敗論”的抬頭。
1998年，國務院23號文件的出臺（《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》），被視為宣告福利分房制度終結和新的住房制度改革開始的標志性文件。隨后住房市場化改革正式在全國實施，至今已過去10年。
10年來，房改改變了沿襲幾十年的住房計劃式政府供給，代之以貨幣化的市場供給，大多數居民的住房問題得以通過商品房解決。人均居住面積增加、城市改造加快這些伴隨經濟增長的居民福利顯而易見。但是同時，普通城市居民面對住房問題的沉重壓力也伴隨城市房價的節節上升而與日俱增：房價連續6年單邊上揚，房價與居民收入比達到10:1，壟斷集團福利分房回潮、經濟適用房倒號現象不絕，民眾抱怨房價高、住房難呼聲日益強烈……住房改革帶來的房價畸高、貧富倒掛矛盾，已經累積到了空前的程度。
繼2005年國務院發展研究中心的一份研究報告認為政府1997年啟動的醫療體制改革“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供應上重新發揮主導作用，反對“過度市場化”的輿論浪潮在多個領域抬頭，住房改革也被波及其中。
事實上，隨著近兩年“房價高、住房難”呼聲的日益高漲，官方、學界對住房改革的問題一直存在爭論：“房價高”是過度市場化引發的嗎？房改出現的問題，到底是因為市場化多了還是少了？政府是否該在住房問題上起主導作用？
國務院參事任玉嶺的觀點，被視為政府智囊團在求解住房問題上的一種傾向：市場化改革有失敗的危險，政府在關乎民生的住房政策上要擔當更多責任，不能再像過去那樣放任市場不管。
這一觀點激起強烈反彈。
“1978年，我國城鎮居民人均住房面積只有6.7平方米；到2005年底，城鎮居民人均住房面積已達到26平方米。尤其是1999年貨幣化分房全面推行以來，人均住房面積更是以每年人均增加1平方米的速度在增長?！敝袊康禺a協會副會長顧云昌以一連串數據，反駁失敗論。
“房價不單是房地產本身問題，是整個經濟環境造成了房價問題。住房制度改革總體是成功的，我認為說失敗沒有依據?！弊鳛槎啻螀⑴c國家房改政策的研究和制訂的專家、國家最新房改方案的主要起草人之一，顧會長觀點清晰地表態：“我不同意是因為過分強調商品化、市場化導致政府宏觀調控失敗，只能說市場化、商品化還沒改到位，還在轉軌當中出現的問題。市場化走得快了，保障走得慢了，兩條腿都跟上，問題沒這么嚴重。”
市場化：快了還是慢了
顧會長告訴記者：早在1999年啟動房改時，建設部在國務院部署的相關會議上，就提出過面向城市80%以上的居民提供經濟型住房。但后來執行起來，多數城市經濟型住房遠未達到這個比例，當時一般也只有20%到30%。2003年國務院有關文件改為“經濟適用房面向中低收入人群”，去除了中等收入人群。如今，各城市完成的經濟適用房比例甚至都不到5%。他認為，現實可行的策略是，政府加快提高經濟型住房的建設，使其達到20%～30%的比例，以滿足低收入家庭的需求。
國務院參事任玉嶺開出相似的藥方：政府應為8成居民提供經濟適用房，少數高收入家庭可以購買商品房；應當將70%的土地供應給經濟適用房，其中的30%用作建廉租房。
目前中國城市居民7成以上都靠市場化供給。這一建議意味著，商品房的比重要縮小到30%以內，大部分普通人將通過政府提供的非市場化住房如經濟適用房、廉租房解決“居者有其屋”問題。
分析人士認為，如果這一建議得以采納，會全面扭轉1999年至2001年間進行的住房商品化、市場化改革方向。
“那不等于開倒車，還想退回到計劃經濟、福利時代？政府管得了這么多嗎？” 國務院發展研究中心宏觀部李建偉博士反應異常激烈，并代表著一種觀點。
中國社科院經濟研究所研究員汪利娜認為，要正面中國現實國情。新加坡能達到80%居民靠政府公共居屋，是因為它是城市化國家，只有360萬當地人口；而中國面對的是13億人口大國，又面臨大規模城市化，每年進城人員達到2000多萬，想要實現80%政府供應住房，幾乎是不可能的事。更重要的是，其結果很可能是出現體制性倒退。
“我們為什么要推進市場化？就是因為非市場化的供給黑箱操作太多了，里面的收入分配怎么不公、怎樣把全民的土地變成了少數人的集團利益，你是看不清的。這種黑箱操作的結果只能是少數人獲利，多數人得到不公正的分配和待遇。這是過去計劃經濟這么多年大家備受其害的，怎么還想倒退回去？”
聯系當前的房價高、住房難現狀，汪利娜指出，問題恰恰不是過度市場化，而是市場化的不徹底，是逆市場而行的各種壟斷、黑箱操作。
“福利分房”：卷土重來
按照房改啟動之初的目標，中央提出要全面實現住房貨幣化，但卻留下可“發展集資建房和合作建房”的過渡政策。這一政策在不斷演變中，被膨脹的部門利益所置換，發展成今日龐大的“準福利房”，雖然房改后為解決公職人員住房問題，政府以貨幣形式對其發放住房補貼，并在去年嚴辭叫停集資建房，但公務員的實物分房福利叫而不停，至今并未有實質變化。
國家統計局的一個統計數據頗能說明問題：從1986年到2005年，我國新增住房70多億平方米，其中開發商提供的商品住宅不到40億平方米，占整個供給的約60%，也就是說，有40%左右的住房來自于非市場化供給。
這40%的住房供給了誰？對象不說自明。目前，在北京以及全國各地，不僅黨政機關仍在為公務員建造“公務員經濟適用房”，軍隊、大專院校、科研院所、文化團體、衛生機構乃至大型國有企業，都在想方設法大搞“自建住房”。這些外觀漂亮、價格低廉的住房，并不向社會公開出售，其指標只在單位內部進行“分配”，成為改革中的異類。
中央機關的住宅小區占據著北京二三環內的黃金地段，如北京積水潭地鐵的新海苑、馬甸橋附近的中直機關小區……盡管周邊商品房房價已高達每平米12000元以上，新海苑小區、中直機關小區公務員每平米只須交1500元左右，超標面積價格最高也只到5000元上下。
一位租住新海苑小區的居民告訴記者，他每月租金是3800元，至今小區內出租、空置的房子仍有不少。北京某房地產網站上，也有人公開叫價出租和出售這樣的住房。
杭州公務員也有同類情況：省級領導在浙江大學邊建連體別墅，同地段公寓已達一萬多元每平方米；廳級干部經適房建在教工路邊上，該地段市場價格至少每平米12000元……這些房子內部價格統一只要2980元每平米，面積大多在120平米以上，不對外出售，普通百姓只能望而興嘆。
“與其他福利制度改革相似，住房制度改革也存在著多種利益博弈、政府角色錯位、所有制歧視等問題。這使得已出臺的一些改革措施有向權勢、高收入傾斜之嫌?！鄙缈圃航洕芯克芯繂T汪利娜指出。
政府機關不僅有經濟適用房分配，而且住房超標的現象十分嚴重?！耙粋€縣的科級干部，住房超過300平方米，最大的達600平方米。”這是日前河南省省委書記徐光春在一次會上披露的。而事實上，像這樣的超標現象在全國各地并不是特例，甚至非常普遍。
根據國家房改政策的規定，科級干部享受的住房面積標準為70平米、處級干部是90平米，廳局級為120平米，省部級220平米。據了解，在不少地方，不僅處級、廳局級干部的住房已經大大超過了標準，省部級官員則住上了豪華別墅。
政府機關人員多住多占的現象更是屢見不鮮。每調動一個單位或者升一級官，就有機會換一次房。“國務院機關事務管理局自己統計的，有的公務員職務變幾個單位，每到一個單位就說無房，現在一個人占了9套房。他還缺房啊？”某專家向記者列舉其中黑幕。升不完的官，就有換不完的房，這似乎成了一種潛臺詞。有人戲言，如果從發達地區的房價差出發，用50萬元升一級官，只要一套房子就全回來了。
而更值得關注的是，官邸變私邸。官邸本是政府為本級政府主要領導提供的住所，便于公務和安全保障，一般多建在城市黃金地段。但目前多數官員職務調動后原官邸并不騰退，住得進去，搬不出來；并且有些搬不出來的并不是領導干部本人，而是其親屬。新來的官員只好另配官邸。如此循環，造成官邸日益擴大，不僅不利于平抑房價，更帶來最佳住房資源的浪費。
前段時間，廣州市市長張廣寧高調提出：只要單位有地，在符合規劃的情況下可以自行建房分給員工。此言一出，引發強烈爭論，盡管有專家認為單位自建房在嚴格限制下未嘗不可，但多數人的擔心在于：公務員福利分房尚特立獨行于市場之外，“單位自建房”如果開了口子，難免不成為變相的福利分房，加劇市場的不公。
對此，曾參與當初經濟適用住房制度創立的原國家房改辦主任張中俊的說法切中要害：無論是集資建房還是單位自建房，其玄機均在于可以以劃撥形式，取得零地價國有土地，其中往往包含了不合理的特權。
而為這些特權買單的，是廣大普通百姓。
“如今領導同志房子成本太高了，公私不分，而且‘干部房’也割斷了與群眾的關系?！比珖f委員伍紹祖在今年兩會期間建議以官邸制解決行政官員的房子問題。事實上，針對“一日為官升遷幾次，各地房產就可以終身受用”的情況，一直有專家建議出臺官邸制――公家提供的住宅只供在任職其間居住，也即是只享有使用權，不享有所有權。
從目前的現狀來看，官邸制是必須要實行了。社科院經濟研究所研究員汪麗娜的措辭尖銳：“中國改革推進到現在，為什么官邸制出不來？只把老百姓都推向市場了，政府官員們的住房福利卻最大程度地保留了，這叫市場嗎？”
扭曲的市場和保障
社科院金融研究所研究員易憲容指出：現在房價之所以高，開發商之所以有高利潤，歸根結底是房地產市場化程度低，甚至談不上市場。他強調，中國住房產品雖然走了市場化，但要素卻沒有，最主要的是地方政府對土地的壟斷。其中制度性的不透明，導致了少數人在其中獲益。
近日，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發的房地產開發商向媒體記者坦言：“樓盤開發成本只占房價20%，房開商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關職能部門‘層層消化’掉了?！卑迪浣灰?，貫穿于房地產開發的各個環節。
對此，北京首例個人自建房發起者于凌罡感同身受。
3月19日，于凌罡第五次投標失敗，北京土地整理儲備中心最終沒有把花園北路25號地批給260位合作建房參與者。對于這次失利原因，于凌罡的回答簡單而憤怒：“里面有貓膩。”拿地失敗后，他在博客中寫道：“我們對把地賣給連評估地價都不專業、對本企業缺少必要責任感的單位，持保留意見。”
對于土地招牌掛中的貓膩，于凌罡舉出一個典型案例：昌平某地塊招標，萬科地產投標價格6.6億，富麗地產投標價格6.8，兩家公司投標資質和價格都名列前茅，最后中標拿到底的卻是昌平一家小的房地產公司，其投標價僅為4.7億，這樣的結果讓任何人都不能理解。
此等案例中，政府的游戲規通常是價格“不高不低才是恰到好處”。這樣的招標方式，滿足了政府的愿望，降低了開發商的成本，受惠的卻并不見得是購房百姓。
有專家分析，將本應適于拍賣的地塊改為招標，降低了配置資源的市場程度，實際上降低了公平競爭的基礎，也是對周邊開發項目權利的侵犯；而且，政府限價如果不能做到控制銷售對象，本應讓利于民的利益必將大量落入炒房人的囊中；其三政府限制地價，實際上又沒有能分清市場和政府各自應承擔的責任，削弱了政府土地資源收益再配置的能力。
“現在土地招牌掛說市場不市場，權和錢攪在一起，又搞一種黑箱操作，市場能不亂嗎？”國務院發展研究中心宏觀部李建偉博士認為，在行業本身是半壟斷狀態下，政府的監管不利、，共同催生了房地產業的高利潤。
此外，政府在住房保障建設上的作用明顯滯后，甚至是缺位，加劇了住房市場的矛盾。如備受爭議的經濟適用房，在具體操作中事實上已經變異為半商品房。
汪利娜質問：“既然是政府的公共住宅，那你為什么讓開發商來管分配？現在政府大撒手，結果是誰從這個公共政策里收益？可能是開發商和一部分想炒房、倒房的人。真正需要經濟適用房的人倒買不到房了?！?/p>
在重新審視住房改革政策得失的關鍵時期，更應公平看待市場化改革的問題，不能以改革失敗為由，制造住房改革的體制性倒退。而要解決房價高、住房難問題，唯一的途徑是深化改革進步，促進市場化，保障性的住房一定要透明、公平。住房市場化的大方向不可改變，市場化要深化而不是轉向。
多位專家在向記者表示以上共識時，重點指出，住房市場化改革之所以至今難以走上正軌、改革不徹底，關鍵點還在于住房市場的雙軌制甚至多軌制運作。官邸制遲遲不出臺、特權機構“準福利分房”政策逆市場而行，背后是官本位思想在住房分配上的充分體現，它損害了社會公平，滋生了腐敗，更使得住房制度商品化、貨幣化的改革難以跨越體制性瓶頸。
專家們指出，如果不徹底取締特殊利益集團的非市場化住房特權，扭轉部門壟斷性的住房福利，真正消除那些不合理的非市場化需求，新的住房供供應體制就很難建立，房地產市場的有效需求也不可能真正提高。政府在公務員住房體制改革上能否積極作為，將直接影響整個住房改革的成敗。
