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第1篇

一、房屋基本單元

《房屋登記辦法》第10條對(duì)房屋基本單元做了如下定義：房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào)等)的房屋或者特定空間。并確定了成套住房以套為基本單元；非成套住房，以幢、層、問等為基本單元；非住房以幢、層、套、問等有固定界限的部分為基本單元。

有固定界限、可以獨(dú)立使用是劃分房屋基本單元的物質(zhì)條件，有明確、唯一的編號(hào)是房屋登記建簿的技術(shù)條件。通過對(duì)房屋空間位置上的劃分確定基本單元和賦予基本單元明確、唯一的編號(hào)建簿登記，使其在空間位置上和技術(shù)檔案上都能做到與其他房屋相區(qū)別。《房屋登記辦法》釋義中“規(guī)定房屋基本單元，保證了登記客體的唯一性，便于房屋登記工作的開展和房屋登記簿的建立，一個(gè)房屋登記單元上建立一個(gè)登記簿”正是房屋按照基本單元登記的意義概括。

按照上述房屋基本單元的規(guī)定，“有固定界限、可以獨(dú)立使用”當(dāng)然是確定房屋基本單元的必要條件，但一個(gè)房屋基本單元是否能夠同時(shí)具有住宅、辦公、工業(yè)、商業(yè)等兩種或兩種以上功能差異巨大的規(guī)劃用途，《房屋登記辦法》及釋義都沒有闡述。

二、界定房屋基本單元應(yīng)當(dāng)遵循的原則

1　有固定界限、可以獨(dú)立使用原則

如上所述，“有固定界限、可以獨(dú)立使用”是確定房屋基本單元的必要條件。有固定界限應(yīng)當(dāng)是對(duì)登記對(duì)象的物理形態(tài)和空間位置的表述，比如房屋的幢、層、套、問以及有固定界址特定空間。僅有固定界限，不能獨(dú)立使用，就不能區(qū)分為房屋基本單元，比如成套住宅中的臥室、酒店里的客房。有固定界限和可以獨(dú)立使用兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。

2　房地一致原則

區(qū)分房屋基本單元還必須遵循房地一致原則。房地一致原則是房屋登記的基本原則，房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記受理審核過程中首先要查看房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體是否一致。在區(qū)分房屋基本單元中應(yīng)當(dāng)查看房屋的規(guī)劃用途與用地用途、用地性質(zhì)以及使用期限是否一致。房地權(quán)利主體不一致的登記機(jī)構(gòu)不予受理登記，房屋規(guī)劃用途與用地用途、用地性質(zhì)以及使用期限不一致的應(yīng)當(dāng)通過區(qū)分基本單元或統(tǒng)一房地后受理登記。

國務(wù)院《喊鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，國有土地用途有五大類，分別是居住用地、工業(yè)用地、教育科技文化衛(wèi)生體育用地、商業(yè)旅游娛樂用地、綜合或者其他用地。“住宅”只能對(duì)應(yīng)居住用地，“商業(yè)用房”只能對(duì)應(yīng)商業(yè)用地，不同用途的土地其使用年限和土地價(jià)值是絕不相同的。按照我國現(xiàn)行土地管理的二元管理體制，國有出讓土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)的內(nèi)涵和管理體制有著巨大差異，相鄰房屋應(yīng)當(dāng)按照不同土地性質(zhì)上區(qū)分房屋基本單元分別登記。另外，我國國有土地實(shí)行有償使用，即使土地用途相同，從房屋結(jié)構(gòu)上看也符合基本單元特征，但只要使用年限不同，登記時(shí)就不應(yīng)合并為一個(gè)基本單元。

3　一個(gè)房屋基本單元對(duì)應(yīng)一種規(guī)劃用途原則

一個(gè)房屋基本單元對(duì)應(yīng)一種規(guī)劃用途原則就是房屋的一個(gè)基本單元只能具備一種規(guī)劃用途。房屋基本單元的區(qū)分是房屋登記的基礎(chǔ)，不同規(guī)劃用途的房屋有著不同的土地政策、市場(chǎng)管理和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，如果一個(gè)房屋基本單元內(nèi)有兩種或兩種以上規(guī)劃用途，將不利于房地管理的一致性，而造成國土資源的浪費(fèi)或使用人的不合理負(fù)擔(dān)；將不利于政府管理部門對(duì)房屋資產(chǎn)的分類統(tǒng)計(jì)，影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的制定和產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展；將不利于形成合理的房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)政策，造成國家稅費(fèi)流失和居民消費(fèi)投資理念的偏缺。

三、基本單元與規(guī)劃用途沖突的處理建議

房地產(chǎn)產(chǎn)品一般劃分為住宅、商鋪、寫字樓(辦公樓)、工業(yè)廠房、公共建筑五大類型，由于目前我國沒有統(tǒng)一規(guī)范的規(guī)劃用途分類標(biāo)準(zhǔn)，加之規(guī)劃審批與建筑設(shè)計(jì)之間，規(guī)劃與用地之間缺乏有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，營業(yè)、住宅、辦公、生產(chǎn)等兩種或兩種以上功能差異巨大的規(guī)劃用途在一個(gè)基本單元內(nèi)(比較典型的如：一樓一底或一拖二的商住房)出現(xiàn)的情況較多，房屋登記機(jī)構(gòu)既無法按照規(guī)劃用途分割基本單元，也沒有依據(jù)不予受理，是造成房屋登記基本單元與規(guī)劃用途沖突的主要原因。

1　按照規(guī)劃文件區(qū)分基本單元

不但在房屋建設(shè)時(shí)、房屋登記時(shí)也必須嚴(yán)格遵循規(guī)劃文件批準(zhǔn)的內(nèi)容，因此不論是房屋登記機(jī)構(gòu)還是為登記提供前置工作的測(cè)繪單位，在受理房屋所有權(quán)初始測(cè)繪、登記業(yè)務(wù)的過程中都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研讀規(guī)劃批準(zhǔn)文件、土地批準(zhǔn)文件及其所附圖件，仔細(xì)踏勘現(xiàn)場(chǎng)，按照固定界限獨(dú)立使用、房地一致、一個(gè)基本單元對(duì)應(yīng)一種規(guī)劃用途的原則和申請(qǐng)人的申請(qǐng)合理區(qū)分基本單元。

2　規(guī)范房屋登記簿規(guī)劃用途的填寫

規(guī)劃用途是房屋登記中必須繕填的內(nèi)容，規(guī)劃用途直接體現(xiàn)了房屋可被使用的范圍，并間接反映了房屋的價(jià)值，是體現(xiàn)房屋登記公示公信作用的重要內(nèi)容。規(guī)范房屋登記簿規(guī)劃用途的填寫，就是通過房屋登記這種技術(shù)手段，通過歸類合并，房屋登記時(shí)使用較少的幾種規(guī)劃用途概括規(guī)劃文件中可能出現(xiàn)的多種相同和相近規(guī)劃用途。在國家沒有出臺(tái)相關(guān)規(guī)范文件的情況下，登記機(jī)構(gòu)可以通過爭取制定地方性規(guī)范或登記技術(shù)規(guī)程的方式予以統(tǒng)一規(guī)范。

第2篇

隨我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程的日益加快，用地使用權(quán)人私自變更土地用途的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，并且得不到有效的遏制，同時(shí)腐敗逐漸在國土系統(tǒng)漫延。如何防控改變土地用途、不造成國有資產(chǎn)流失，就成了當(dāng)前一項(xiàng)重要的任務(wù)之一，同時(shí)也是為了維護(hù)和保護(hù)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和穩(wěn)定。

一、什么叫“擅自更改土地用途”

《土地管理法》第四條規(guī)定：國家實(shí)行土地用途管制，通過編制土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地全用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部分和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓全同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。土地開發(fā)商在拿地塊時(shí)就已經(jīng)確定了土地用途，并且要求開發(fā)者必須按其確定的用途進(jìn)行開發(fā)。凡未經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)際用途與土地出讓合同中規(guī)定的用途不一致的，都應(yīng)認(rèn)定為擅自改變用途。

二、擅自更改土地用途帶來的危害

1、它干擾破壞了土地利用總體規(guī)劃和正常的土地市場(chǎng)管理秩序。《土地管理法》明確規(guī)定改變土地用途必須經(jīng)過嚴(yán)格的批準(zhǔn)程序，然而一些單位和個(gè)人為滿足自己的私利，或未經(jīng)批準(zhǔn)、擅自改變土地用途，或利用法律漏洞，一味追求土地的經(jīng)濟(jì)效益，嚴(yán)重破壞了土地利用總體規(guī)劃和正常的土地管理秩序。

2、它造成了國有土地資產(chǎn)的流失。國土資源部2002年7月1日頒布實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)》明確規(guī)定，各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，但還是有些人會(huì)利用各種手段從政府手中以協(xié)議出讓的方式獲得廉價(jià)的工業(yè)用地，然后再通過各種關(guān)系和手段把工業(yè)用地改變?yōu)槔麧櫢叩慕?jīng)營性用地，適當(dāng)?shù)谋唤徊煌玫氐牟顑r(jià)，逃避經(jīng)營性土地必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓的規(guī)定，從而達(dá)到賺取暴利，造成國有資產(chǎn)大量的流失。

3、它給權(quán)力腐敗提供了空間和機(jī)會(huì)。一些官員為了獲取得私利，不惜犧牲國家利益，與一些開發(fā)商勾結(jié)起來，把本應(yīng)該以招標(biāo)、拍賣、或掛牌方式的土地變?yōu)橐詤f(xié)議方式低價(jià)出讓，利用各種關(guān)系和人情設(shè)法改變土地用途，這嚴(yán)重的損害了國家利益和黨政干部形象。

4、它可能潛藏著對(duì)土地利用的短期性和掠奪性,為土地的可持續(xù)性利用種下隱患。

三、防控私自更改土地用途的建議

1、應(yīng)明確對(duì)土地用途變更進(jìn)行審批的部門為土地規(guī)劃部門,凡是要求變更土地用途的由土地管理部門作為申請(qǐng)人統(tǒng)一將申請(qǐng)?zhí)峤灰?guī)劃部門,以確保規(guī)劃部門在不考慮土地用途變更的實(shí)際受益人的情況下,單純地從規(guī)劃技術(shù)角度去判斷土地用途是否適宜變更。經(jīng)規(guī)劃部門審批，可以變更的土地，再根據(jù)新用途的性質(zhì)（是否為劃撥類型），或走市場(chǎng)程序（按新用途重新評(píng)估），由國土部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣或掛牌出讓，或由國土部門與原土地使用者簽訂協(xié)議。通過透明化的處置方式有利于新用途下的土地能夠注射真正有能力有誠意去發(fā)展它的市場(chǎng)主體，杜絕土地“炒賣現(xiàn)象”，更大程度的實(shí)現(xiàn)“物盡其用”。

2、經(jīng)規(guī)劃部門同意變更的土地,根據(jù)新用途的性質(zhì)采取不同的變更方式:改變?yōu)閯潛苡玫氐?由國土部門與原土地使用者簽訂協(xié)議;改變?yōu)槠渌玫氐?由國土部門統(tǒng)一以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式重新出讓。通過制定一些管理辦法、操作細(xì)則，逐步把所有的變更土地用途引入到法律和程序上來，即實(shí)現(xiàn)了公平、公正、公開，同時(shí)也杜絕了暗箱操作的可能性。

3、提高違法成本，保護(hù)合法用地者。土地使用權(quán)人擅自改變土地用途的主要目的是為了獲取土地改變用途后的增值收益。那么我們就應(yīng)該按照法律賦予的“政府土地主管部門收回土地及合同解除”的權(quán)力，不管是出于公平原則還是基于制止擅自變更土地用途的行為考慮，都不應(yīng)出現(xiàn)違法改變土地用途的好處大于合法改變土地用途的好處，應(yīng)讓其負(fù)出更為慘重的代價(jià)。

4、土地所有者和使用者在土地利用問題上均追求自身利益的最大化,從而可能產(chǎn)生利益上的沖突,可通過土地用途變更管制以平衡個(gè)人利益與國家利益,協(xié)調(diào)兩者之間的矛盾,以實(shí)現(xiàn)社會(huì)綜合利益的最大化，維護(hù)市場(chǎng)的正常秩序,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展,

5、完善擅自變更土地用途的責(zé)任制度，并且為每個(gè)土地使用者記錄一個(gè)信用記錄。針對(duì)原規(guī)定的僵硬性,對(duì)于擅改土地用途可規(guī)定酌情處理:如果土地用途改變后所建筑物不符合城市建設(shè)總體規(guī)劃的要求,應(yīng)堅(jiān)決拆除,損失由擅改用途方自付;如果符合城市總體規(guī)劃的,可以在保留所建物業(yè)的情況下,由受讓方按照土地新用途的市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交出讓金,同時(shí)處以相應(yīng)的罰款，但是處罰不能走形式或過場(chǎng)，必須是比合法變更土地用途所用的成本要高，而且為每個(gè)違法變更土地用途人記錄信用，對(duì)有不良信用記錄者，在辦理相著手續(xù)和取地時(shí)給予一定的限制。

6、完善變更土地用途的監(jiān)督制度。

第3篇

一、指導(dǎo)思想

進(jìn)一步加強(qiáng)國有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對(duì)土地使用者因改變用途、利用現(xiàn)狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產(chǎn)的補(bǔ)充處置，維護(hù)土地市場(chǎng)公開公平公正的交易規(guī)則，實(shí)現(xiàn)政府的土地收益權(quán)，促進(jìn)廉政建設(shè)。

(一)全面實(shí)行經(jīng)營性土地公開交易，完善市場(chǎng)配置機(jī)制。

凡商業(yè)、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，堅(jiān)持以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)。對(duì)于原工業(yè)、倉儲(chǔ)、市政公用、交通、教育醫(yī)療等非經(jīng)營性用地，按照規(guī)劃須改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，也必須實(shí)行公開交易。全面實(shí)行建設(shè)用地有償使用制度，包括行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區(qū)居委會(huì)盈利性的對(duì)外服務(wù)用房，均要按照出讓方式供地。

(二)維護(hù)土地供地條件的嚴(yán)肅性，防止產(chǎn)生新的不公平競(jìng)爭。

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，必須按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定執(zhí)行。國有土地使用權(quán)的供地條件具有法律嚴(yán)肅性，約定的各項(xiàng)規(guī)劃條件和用地范圍不應(yīng)隨意調(diào)整。除政府要求改變土地利用規(guī)劃條件之外，都不得改變?cè)鷾?zhǔn)的土地利用規(guī)劃條件。確需改變土地用途、容積率的，必須經(jīng)原出讓方和規(guī)劃部門同意，依法報(bào)經(jīng)市、縣級(jí)市人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定補(bǔ)繳不同用途和容積率的土地差價(jià)。

(三)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整產(chǎn)生土地增值收益歸政府，防止國有土地資產(chǎn)流失。

因規(guī)劃條件調(diào)整產(chǎn)生的土地增值屬于級(jí)差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當(dāng)途徑獲取額外利益，導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失。

二、適用范圍

國有存量建設(shè)用地，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的劃撥或出讓國有土地使用權(quán)。主要指下列五種情形：

(一)原為國有存量經(jīng)營性用地，須進(jìn)行翻擴(kuò)建，改變?cè)恋乩脿顩r和提高土地利用率的；

(二)原國有存量非經(jīng)營性土地，保持工業(yè)或其他非經(jīng)營性用途不變，須進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、翻擴(kuò)建的；

(三)原國有存量工業(yè)用地、公益事業(yè)用地、機(jī)關(guān)辦公用地等非經(jīng)營性土地，利用原有建筑物現(xiàn)狀，暫時(shí)不進(jìn)行翻擴(kuò)建，但實(shí)際用途轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性用途的；

(四)協(xié)議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調(diào)整規(guī)劃利用條件的；

(五)涉及法院裁定協(xié)助執(zhí)行、企業(yè)抵債、拍賣行拍賣的土地。

三、處置方式

根據(jù)上述不同情形，對(duì)土地資產(chǎn)確定不同的補(bǔ)充處置方式：

(一)經(jīng)營性土地翻擴(kuò)建的。若宗地未納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者才可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。若宗地已納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的，將由政府優(yōu)先收購儲(chǔ)備，實(shí)行公開交易。

(二)非經(jīng)營性土地翻擴(kuò)建的。若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)相一致的，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻建，不再補(bǔ)繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)不一致的，且城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)為商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用途的，則土地使用者不得進(jìn)行翻擴(kuò)建，將由政府優(yōu)先收購儲(chǔ)備，實(shí)行公開交易。

(三)利用現(xiàn)有建筑改變土地用途的，必須經(jīng)規(guī)劃和國土部門批準(zhǔn)，不得擅自改變土地用途。

對(duì)于在2001年7月我市實(shí)行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，土地使用者可申請(qǐng)完善相應(yīng)手續(xù)，一次性補(bǔ)繳土地出讓金后調(diào)整土地用途。對(duì)于經(jīng)營性土地公開交易制度實(shí)行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金的，以及經(jīng)營性土地公開交易制度實(shí)行以后改變土地用途的，若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土管理局等部門關(guān)于對(duì)出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的請(qǐng)示的通知》（蘇政辦發(fā)〔1998〕50號(hào)）精神，根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。

采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用權(quán)登記原用途不變。

(四)司法裁決、他項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、拍賣行拍賣等引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，若宗地已納入規(guī)劃改造范圍，在維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準(zhǔn)用途的，按照本意見相關(guān)條款執(zhí)行。

(五)原協(xié)議出讓土地、公開交易的經(jīng)營性用地，改變?cè)鲎尲s定的規(guī)劃條件的，報(bào)經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格向政府補(bǔ)繳土地出讓金。

四、程序和要求

根據(jù)各種情況及相應(yīng)處置方式，按以下程序辦理相關(guān)手續(xù)：

(一)涉及國有存量經(jīng)營性土地提高容積率的項(xiàng)目。

1、規(guī)劃方案的審核批準(zhǔn)。規(guī)劃部門受理土地使用者申報(bào)的規(guī)劃方案，審核并報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后，書面函告國土部門。

2、國土部門根據(jù)規(guī)劃部門函告，對(duì)土地容積率提高需補(bǔ)繳地價(jià)的項(xiàng)目，書面函告發(fā)改、建設(shè)、房管部門，并同時(shí)根據(jù)規(guī)劃審定的具體方案，核定補(bǔ)充土地處置意見，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金后，再次書面告知發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、房管部門。

3、土地使用者到發(fā)改委辦理項(xiàng)目備案或核準(zhǔn)手續(xù)后，向規(guī)劃部門申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，進(jìn)入正常基建程序。

(二)涉及國有存量經(jīng)營性土地改變?cè)鷾?zhǔn)用途的項(xiàng)目。在規(guī)劃方案審核批準(zhǔn)前，國土、發(fā)改、規(guī)劃等部門進(jìn)行會(huì)辦，會(huì)辦意見報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后按照上款的程序進(jìn)行。

(三)司法裁決、他項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。對(duì)土地權(quán)屬不合法、土地實(shí)際用途和批準(zhǔn)用途不一致，以及國有劃撥土地、集體土地使用權(quán)等，法律法規(guī)明確不符合土地轉(zhuǎn)讓條件的，應(yīng)在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續(xù)；確因債權(quán)處置需要，須在完善法定土地手續(xù)前裁決、處置、拍賣的，應(yīng)按土地管理法律法規(guī)的要求處置，依法完善土地手續(xù)，維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利。

五、補(bǔ)繳地價(jià)

對(duì)于經(jīng)營性土地，具體處置時(shí)應(yīng)根據(jù)調(diào)整原因、時(shí)間、幅度和規(guī)劃用途、土地性質(zhì)等因素按市場(chǎng)價(jià)確定地價(jià)補(bǔ)差。對(duì)于須補(bǔ)繳土地出讓金的經(jīng)營性用地，原則上以規(guī)劃方案批準(zhǔn)時(shí)間為同一時(shí)點(diǎn)，對(duì)照新舊不同的規(guī)劃條件土地評(píng)估差價(jià)，作為地價(jià)調(diào)整和補(bǔ)繳土地收益的基數(shù)。

(一)容積率改變的，根據(jù)具體情況相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

1、超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時(shí)規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率的，根據(jù)評(píng)估差價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。

2、自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率的，土地出讓金不作調(diào)整。

3、由于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等客觀因素影響原批準(zhǔn)的容積率不能實(shí)施，以及政府要求降低容積率的，根據(jù)評(píng)估差價(jià)可以相應(yīng)調(diào)整出讓金。

4、定銷商品房項(xiàng)目用地容積率改變的，按原出讓公告確定的房價(jià)、成交樓面地價(jià)以及調(diào)整容積率后的樓面地價(jià)，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

(二)土地用途調(diào)整的，按照評(píng)估差額全額補(bǔ)繳土地出讓金。

(三)行政劃撥方式取得的經(jīng)營性土地進(jìn)行翻擴(kuò)建的，根據(jù)原利用現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓手續(xù)，按照規(guī)定比例收取原利用現(xiàn)狀下的土地出讓金，在此基礎(chǔ)上按照規(guī)劃調(diào)整的具體情況，由土地使用者全額補(bǔ)繳土地出讓金。

(四)利用原建筑物將土地改變?yōu)榻?jīng)營性用途的，2001年7月前已發(fā)生的，土地使用者可申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金。劃撥土地依據(jù)經(jīng)營性用地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)按規(guī)定比例補(bǔ)繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評(píng)估的差額補(bǔ)繳土地出讓金。

2001年7月前已改變用途，但未申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金的，以及土地公開交易制度實(shí)施以后改變用途的，劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標(biāo)準(zhǔn)征收，出讓土地則根據(jù)不同用途評(píng)估地價(jià)差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、轉(zhuǎn)讓條件

根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號(hào)）文件規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合以下條件：

(一)出讓土地使用權(quán)必須依法轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)，不得擅自轉(zhuǎn)讓。

(二)繳清土地出讓金，領(lǐng)取土地使用證。涉及改變土地規(guī)劃條件，進(jìn)行土地資產(chǎn)補(bǔ)充處置的，還需提供土地完善手續(xù)的證明。

(三)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成投資總額的25%以上（不含土地出讓金）。

(四)已經(jīng)建有房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有變更后房屋所有權(quán)證書。

(五)工業(yè)用地依法轉(zhuǎn)讓后需續(xù)建或新建廠房的，受讓方須提供新的立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃意見。

(六)凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)具備土地評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交地價(jià)，低于市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)20%以上的，政府實(shí)行優(yōu)先收購。

《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)明確禁止轉(zhuǎn)讓的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，必須按照國家和省有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后辦理土地登記手續(xù)。

經(jīng)營性土地分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓后土地使用者必須按照原整體規(guī)劃方案建設(shè)開發(fā)。

規(guī)范以土地資產(chǎn)為股權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，對(duì)取得土地使用權(quán)超過2年未開發(fā)的土地資產(chǎn)，不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，政府將依法收回。

七、土地登記

(一)進(jìn)一步細(xì)化土地登記。除根據(jù)現(xiàn)行土地分類和登記規(guī)程，土地使用證還須根據(jù)出讓合同或補(bǔ)充處置意見載明具體的規(guī)劃利用條件。

(二)嚴(yán)格土地證書查驗(yàn)制度。初始發(fā)放土地使用證時(shí)，要根據(jù)出讓合同約定的項(xiàng)目建成時(shí)間，注明土地證的有效期限。有效期內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后，換發(fā)土地使用證。超過有效期限的，土地使用者必須向國土部門提交書面說明和延期申請(qǐng)。

(三)土地分割轉(zhuǎn)讓實(shí)行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對(duì)于賓館（包括公寓式酒店）、超市、各類交易市場(chǎng)、經(jīng)營性的物流用地原則上不得進(jìn)行分割銷售。對(duì)于經(jīng)營性的打工樓、文體、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、福利院、養(yǎng)老院、藝術(shù)館、博物館等項(xiàng)目用地，不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

(四)對(duì)改變土地利用規(guī)劃條件的項(xiàng)目，在未完善土地手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續(xù)。

八、建立協(xié)調(diào)機(jī)制

加強(qiáng)國有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對(duì)改變土地利用條件涉及土地資產(chǎn)處置，涉及各有關(guān)部門的管理職能，需要部門之間加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，完善配套措施，健全工作規(guī)程，規(guī)范申報(bào)和流轉(zhuǎn)程序，便于在項(xiàng)目實(shí)施前完成土地資產(chǎn)處置，維護(hù)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好秩序。

(一)建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設(shè)、房管等相關(guān)部門，在規(guī)劃選址、規(guī)劃方案審批、建設(shè)項(xiàng)目備案和核準(zhǔn)、用地審核、銷售許可等各個(gè)環(huán)節(jié)，要各司其職，密切合作，采取通過相關(guān)事項(xiàng)書面告知和會(huì)辦等形式，加強(qiáng)信息溝通協(xié)調(diào)，確保部門各自職責(zé)到位。

(二)規(guī)范土地評(píng)估行為。土地資產(chǎn)的處置及轉(zhuǎn)讓，都須經(jīng)具備土地評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的，應(yīng)由一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。國土部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理和監(jiān)督。

(三)規(guī)范開工報(bào)建程序。改變土地利用條件的開工報(bào)建項(xiàng)目未取得規(guī)劃和土地部門批準(zhǔn)手續(xù)的，不予發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》。

(四)嚴(yán)格房屋銷售制度。土地開發(fā)使用單位申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證或銷售許可證時(shí)，必須提供國有土地使用證；涉及用途調(diào)整和改變利用條件的，還需提供土地完善手續(xù)的材料。

(五)嚴(yán)格項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。項(xiàng)目竣工后，規(guī)劃、國土部門進(jìn)行各自單項(xiàng)驗(yàn)收時(shí)，對(duì)土地用途、容積率等指標(biāo)要嚴(yán)格審核，符合規(guī)劃和土地利用條件的，房管、國土部門方可辦理房產(chǎn)證和土地分割登記手續(xù)。

第4篇

1.征地土地使用權(quán)性質(zhì)

在郊區(qū)代征地一般為集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權(quán)性質(zhì)則可能為劃撥土地使用權(quán).以出讓方式取得的土地使用權(quán)和以其他有償方式取得的土地使用權(quán)。由于目前大多數(shù)代征地為劃撥用地,故本文的代征地土地使用權(quán)性質(zhì)如不做特別說明,為城區(qū)劃撥土地使用權(quán)。

2.代征地項(xiàng)目來源

代征地的項(xiàng)目來源主要有城市舊城區(qū)改造和征用集體土地。其中城市舊城改造又分為:危舊房改造.污染擾民企業(yè)搬遷轉(zhuǎn)讓.存量土地轉(zhuǎn)開發(fā).項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等。

3.代征地費(fèi)用確定方式

代征地費(fèi)用的確定按建筑面積和土地面積計(jì)算有如下幾種方式

*依據(jù)代征地地塊現(xiàn)狀建筑面積計(jì)算

*依據(jù)代征地土地面積計(jì)算

*依據(jù)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)用按現(xiàn)狀建筑面積來分?jǐn)?/p>

*依據(jù)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷和按代征地比例來分?jǐn)?/p>

這里的代征地比例=代征地占地面積;建設(shè)用地面積

此外可考慮依據(jù)項(xiàng)目地上建筑物面積按代征地比例來分?jǐn)?這樣做對(duì)開發(fā)企業(yè)來講,往往不太公平,因?yàn)槎鄶?shù)情況下,代征地上的費(fèi)用比建設(shè)用地的費(fèi)用要高。

本文最終依據(jù)代征地土地上現(xiàn)狀建筑面積確定代征地費(fèi)用,如果建筑紅線正好分割某被拆(征)單位,則按該地塊分割的土地面積來分?jǐn)傇摰貕K代征地費(fèi)用。此種方法雖不好操作但和實(shí)際費(fèi)用接近,相對(duì)合理。

4.代征地費(fèi)用確定

代征地費(fèi)用確定有兩種方法,一種是參考基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估,根據(jù)新的基準(zhǔn)地價(jià)體系中的熟地價(jià)和毛地價(jià)水平,經(jīng)過修正可得出征地費(fèi)用,一種是根據(jù)代征地上的房屋現(xiàn)狀按照征地拆遷政策進(jìn)行評(píng)估。本文根據(jù)拆遷征地政策進(jìn)行試算,參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關(guān)法規(guī),代征地費(fèi)用可表達(dá)如下:

(1)代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地

現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=區(qū)位價(jià)格;現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù);房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù);位置臨路修正系數(shù)+地上物補(bǔ)償價(jià)格

該公式主要參照非住宅拆遷補(bǔ)償辦法

(2)代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地

現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用=(基準(zhǔn)地價(jià);k+基準(zhǔn)房價(jià)) ;建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)格

該公式參照住宅房屋補(bǔ)償款公式確定。K值為容積率調(diào)整系數(shù),基準(zhǔn)地價(jià).基準(zhǔn)房價(jià)以及k值根據(jù)項(xiàng)目的具體情況確定。地上物的補(bǔ)償,參考多數(shù)項(xiàng)目的拆遷水平確定。

需要說明的是,以上費(fèi)用均為計(jì)算費(fèi)用,非為實(shí)際發(fā)生費(fèi)用,除上述費(fèi)用外,還包括各種補(bǔ)助.相關(guān)管理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)等。通過計(jì)算可得到現(xiàn)狀代征地總費(fèi)用,最終結(jié)果應(yīng)以發(fā)生的客觀合理部分為準(zhǔn)。

二、建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用分?jǐn)偦鶖?shù)

規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目分?jǐn)偟臉敲娲鞯刭M(fèi)用根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積和代征地土地面積之間的關(guān)系以及公式:

代征地比例=代征地占地面積;建設(shè)用地面積

可推導(dǎo)出:

規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用

代征地總費(fèi)用;建設(shè)項(xiàng)目建筑面積

代征地總費(fèi)用; (建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地面積;規(guī)劃容積率)

代征地總費(fèi)用;(代征地占地面積;代征地比例);規(guī)劃容積率

代征地總費(fèi)用;代征地占地面積;代征地比例;規(guī)劃容積率

現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用;代征地比例;規(guī)劃容積率

即:

規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用=現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用;代征地比例;規(guī)劃容積率

根據(jù)上述公式可看出,若建設(shè)項(xiàng)目代征地比例為50%,現(xiàn)狀容積率為0.7,規(guī)劃容積率為2.5,則規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用為現(xiàn)狀代征地樓面費(fèi)用的14%,為現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用的20%.

三、代征地費(fèi)用的分?jǐn)?/p>

根據(jù)上述分析,項(xiàng)目代征地費(fèi)用按照“誰受益,誰投資”的原則,政府應(yīng)分?jǐn)傄徊糠仲M(fèi)用,該部分費(fèi)用可根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃容積率.代征地的比例和代征地的規(guī)劃用途來計(jì)算,公式為:

政府分?jǐn)傎M(fèi)用(樓面)

=規(guī)劃樓面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用;代征地比例修正系數(shù);規(guī)劃用途修正系數(shù)

=現(xiàn)狀地面分?jǐn)偞鞯刭M(fèi)用;代征地比例;規(guī)劃容積率;代征地比例修正系數(shù);規(guī)劃用途修正系數(shù)

其中規(guī)劃用途修正系數(shù),主要考慮到代征地規(guī)劃用途對(duì)建設(shè)項(xiàng)目,可能會(huì)產(chǎn)生正面影響,也可能會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響,修正時(shí)根據(jù)代征地規(guī)劃用途對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的影響程度分別進(jìn)行。

第5篇

近年來，上海市通過調(diào)控土地供應(yīng)總量、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、完善體制機(jī)制等多種措施和途徑，不斷強(qiáng)化土地管理參與宏觀調(diào)控的能力。但上海人口稠密、土地資源緊缺，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各部門的發(fā)展都受到空間范圍狹小的制約，隨著城市的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)和人民生活水平的提高，土地資源瓶頸問題日益突出，必須在更大程度上實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約集約利用。土地使用標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)土地資源使用的源頭上的控制，是促進(jìn)上海建設(shè)節(jié)約集約型城市的前提條件。

中國由于同國外體制差異，存在規(guī)劃和國土兩套管理、兩套用地指標(biāo)體系，規(guī)劃指標(biāo)體系重在規(guī)劃用地選址，國土指標(biāo)體系則重在項(xiàng)目用地審批。目前，上海市規(guī)劃國土管理部門雖然初步建立了用地標(biāo)準(zhǔn)體系，但整體看體系還不夠緊密與全面，偏重對(duì)用地規(guī)模在審批環(huán)節(jié)的控制，關(guān)口較偏后，在規(guī)劃用地理念、技術(shù)方法、環(huán)節(jié)程序和控制方式等方面與國外存在不小差距。需要我們認(rèn)真對(duì)國內(nèi)外先進(jìn)國家地區(qū)經(jīng)驗(yàn)加以借鑒。

增加綜合用地分類并開展有關(guān)功能復(fù)合用地指標(biāo)的研究。借鑒新加坡和日本，加強(qiáng)對(duì)土地、建筑物相容性研究，結(jié)合本市特點(diǎn)展開專題調(diào)研，如相鄰權(quán)的問題、用途轉(zhuǎn)變?cè)鲋凳找嬗?jì)算等，研究不同性質(zhì)用地和不同功能建筑物的空間、時(shí)間復(fù)合效用，明確可兼容地類及其比例要求等，提高用地效率和用地強(qiáng)度。

建立全市“橫向到邊、豎向到底”的指標(biāo)覆蓋。用地標(biāo)準(zhǔn)體系應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，不斷納入新增用地類型，并為未來發(fā)展留有余地。借鑒國家和外省市做法，加強(qiáng)對(duì)新增用地類型標(biāo)準(zhǔn)研究，對(duì)既有標(biāo)準(zhǔn)體系適用性開展定期評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修訂當(dāng)中不適用標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化項(xiàng)目用地個(gè)案的節(jié)地論證，制定保障實(shí)施細(xì)則。

強(qiáng)化對(duì)公益性設(shè)施用地的細(xì)分，提高規(guī)劃公共管理的針對(duì)性。借鑒日本，強(qiáng)化政府公共政策對(duì)公益性用地的保障與控制，對(duì)市場(chǎng)難以有效配置的公益性設(shè)施和市政設(shè)施用地做進(jìn)一步細(xì)分，以利于政府直接調(diào)控和項(xiàng)目落實(shí)。對(duì)商業(yè)辦公、工業(yè)倉儲(chǔ)等市場(chǎng)化用地可并類或粗分，以利于依靠市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行調(diào)控。

第6篇

一、劃撥土地使用權(quán)處置方式

依法申請(qǐng)?zhí)幹脛潛芡恋厥褂脵?quán)的，應(yīng)區(qū)別不同情形，分別按保留劃撥土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)出讓、劃撥土地使用權(quán)租賃、劃撥土地使用權(quán)抵押等方式進(jìn)行處置。

（一）保留劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，由受讓方辦理，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)，下列情形可以保留劃撥土地使用權(quán)：

1、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的；

2、不改變土地用途，未翻改擴(kuò)建的產(chǎn)權(quán)合法的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉(zhuǎn)讓的。

（二）劃撥土地使用權(quán)辦理出讓

土地使用者提出申請(qǐng)，經(jīng)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)，下列劃撥土地使用權(quán)可以辦理出讓手續(xù)：

1、申請(qǐng)用途與原批準(zhǔn)用途一致且符合城市規(guī)劃的；

2、因單體建筑物局部使用功能發(fā)生變化，導(dǎo)致部分土地用途發(fā)生改變后，改變用途部分按實(shí)際用途提出申請(qǐng)且符合城市規(guī)劃的；

3、整宗地申請(qǐng)用途雖與原批準(zhǔn)用途不一致，但申請(qǐng)用途為非商業(yè)經(jīng)營性用地且符合城市規(guī)劃的。

（三）劃撥土地使用權(quán)辦理租賃

劃撥土地使用權(quán)符合辦理出讓條件的，除住宅用地外，均可辦理租賃，但申請(qǐng)用途不符合城市規(guī)劃的只能辦理短期租賃，且應(yīng)服從實(shí)施城市規(guī)劃建設(shè)需要。

（四）劃撥土地使用權(quán)辦理抵押

依法取得的房屋所有權(quán)連同劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

依法辦理劃撥土地使用權(quán)抵押登記的，債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣,從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款后,抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。

（五）有下列情形之一的，原劃撥土地使用權(quán)人的處置申請(qǐng)不予批準(zhǔn)：

1、正在改造或已經(jīng)列入城市改造范圍內(nèi)的；

2、列入退城進(jìn)園（區(qū)）企業(yè)的工業(yè)用地；

3、列入政府收購儲(chǔ)備范圍的土地；

4、非住宅用地改變?yōu)樽≌玫氐模?/p>

5、按照商業(yè)經(jīng)營性用途申請(qǐng)對(duì)原使用現(xiàn)狀進(jìn)行翻改擴(kuò)建的；

6、市、縣（市）人民政府規(guī)定的其他情形。

（六）涉案劃撥土地使用權(quán)的處置辦法由市國土資源局商市中級(jí)人民法院另行制定。

二、劃撥土地使用權(quán)處置程序

（一）原劃撥土地使用權(quán)辦理有償使用程序

1、由原劃撥土地權(quán)利人持下列材料向市、縣（市）國土資源管理部門提出申請(qǐng)：

（1）申請(qǐng)書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）原劃撥土地使用權(quán)人有效身份證明；

（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應(yīng)提供規(guī)劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，決定是否受理申請(qǐng)。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請(qǐng)后，征詢市、縣（市）規(guī)劃部門意見。

4、土地勘測(cè)、評(píng)估和確定地價(jià)（租金）。

5、市、縣（市）國土資源管理部門編制處置方案并報(bào)市、縣（市）人民政府批準(zhǔn)。

6、申請(qǐng)人與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂土地有償使用合同，并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

7、申請(qǐng)人依法辦理土地變更登記。

（二）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理程序

1、由原劃撥土地使用權(quán)人持下列有關(guān)資料，向市、縣（市）國土資源管理部門提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)：

（1）申請(qǐng)書；

（2）《國有土地使用證》；

（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明；

（5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見；

（6）改變用途的，應(yīng)提供規(guī)劃部門同意改變用途的書面意見；

（7）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，決定是否受理申請(qǐng)。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請(qǐng)后，征詢市、縣（市）規(guī)劃部門意見，在土地勘測(cè)、地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，將處置方案及確定的土地收益標(biāo)準(zhǔn)報(bào)經(jīng)市、縣（市）人民政府審批。其中產(chǎn)權(quán)合法的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉(zhuǎn)讓，申請(qǐng)人申請(qǐng)保留劃撥土地性質(zhì)的，由市、縣（市）國土資源管理部門負(fù)責(zé)審批。

4、經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應(yīng)向申請(qǐng)人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》，由原劃撥土地使用權(quán)人按規(guī)定辦理土地交易手續(xù)，確定受讓人。

5、經(jīng)批準(zhǔn)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)有償使用的，由受讓人持申請(qǐng)、轉(zhuǎn)讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請(qǐng)辦理有償使用手續(xù)，簽訂土地有償使用合同，按批準(zhǔn)的出讓金（租金）標(biāo)準(zhǔn)繳納出讓金（租金）。

經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓后可以保留劃撥土地性質(zhì)的，由受讓人持申請(qǐng)、轉(zhuǎn)讓合同、原《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》（應(yīng)注明土地取得方式）、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請(qǐng)辦理保留劃撥土地使用權(quán)手續(xù)。

6、受讓人依法辦理土地登記手續(xù)。

（三）劃撥土地使用權(quán)抵押辦理程序

1、以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，由劃撥土地使用權(quán)人持下列材料，向市、縣（市）國土資源管理部門申請(qǐng)辦理劃撥土地使用權(quán)抵押審批：

（1）土地登記申請(qǐng)書（由抵押雙方共同填寫）；

（2）土地使用權(quán)抵押合同；

（3）《國有土地使用證》；

（4）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（5）抵押雙方有效身份證明；

（6）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見；

（7）有效《土地估價(jià)報(bào)告》；

（8）抵押雙方確認(rèn)的土地勘測(cè)抵押范圍圖；

（9）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，決定是否受理申請(qǐng)并審批。

3、經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予抵押的，辦理土地抵押登記。

（四）劃撥土地使用權(quán)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)辦理程序

依法辦理了劃撥土地抵押登記，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)商一致的，可按照下列程序依法對(duì)被抵押的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處置：

1、抵押人持下列資料向市、縣（市）國土資源管理部門提出批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的申請(qǐng)：

（1）申請(qǐng)書；

（2）《土地他項(xiàng)權(quán)利證書》、《房屋他項(xiàng)權(quán)利證書》；

（3）房地產(chǎn)抵押合同；

（4）抵押權(quán)人與抵押人共同同意的處置意見；

（5）抵押權(quán)人、抵押人的有效身份證明；

（6）法律、法規(guī)規(guī)定其他應(yīng)提交的相關(guān)材料。

2、市、縣（市）國土資源管理部門對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)資料進(jìn)行審查，決定是否受理申請(qǐng)。

3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)將決定受理處置情況書面告知抵押權(quán)人，征詢市、縣（市）規(guī)劃部門意見，在地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上，提出處置方案報(bào)市、縣（市）人民政府審批。

4、經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應(yīng)向抵押權(quán)人及抵押人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。

5、原劃撥土地使用權(quán)被依法處分后，處分所得價(jià)款在按規(guī)定繳納土地收益，受讓人持申請(qǐng)、成交證明書、轉(zhuǎn)讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、土地收益繳納證明、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

6、受讓人依法辦理土地登記手續(xù)。

抵押權(quán)人與抵押人不能協(xié)商一致的，抵押權(quán)人有權(quán)申請(qǐng)人民法院處分，具體程序按市中級(jí)人民法院與市國土資源局商定的辦法執(zhí)行。

三、土地收益繳納標(biāo)準(zhǔn)及收購補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（一）經(jīng)依法批準(zhǔn)保留劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)的，暫不繳納土地收益。

（二）不改變用途申請(qǐng)有償使用的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，辦理協(xié)議出讓（租賃）手續(xù)，住宅用地暫按土地市場(chǎng)價(jià)格的40%繳納土地出讓金，其他用途暫按現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)格的50%繳納土地出讓金（租金）。

（三）經(jīng)依法批準(zhǔn)可以改變土地用途的，按新用途現(xiàn)土地市場(chǎng)價(jià)格的70%補(bǔ)繳土地出讓金（租金）。

第7篇

一、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分割、合并、調(diào)整與登記銜接問題

實(shí)踐中，部分房地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記、拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書后，由于各種原因，要求辦理同一宗不動(dòng)產(chǎn)的分割登記，將持有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書分割為兩本或多本證書，或者要求辦理該不動(dòng)產(chǎn)與相鄰不動(dòng)產(chǎn)的合并登記，持多本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書要求合并為一本。但申請(qǐng)人往往不能提供不動(dòng)產(chǎn)分割或者合并的批準(zhǔn)文件，而單純要求登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)分割或者合并登記，給登記機(jī)構(gòu)造成很大壓力。

事實(shí)上，2012年下發(fā)的《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)〔2012〕134號(hào)）中提出了“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地應(yīng)當(dāng)依據(jù)合法的土地權(quán)屬來源材料，結(jié)合實(shí)際使用情況，按照地籍調(diào)查程序劃定。……宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門同意”的要求，2014年國務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條也規(guī)定了“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記”。辦理相關(guān)首次登記時(shí)，劃分不動(dòng)產(chǎn)單元是以國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)批準(zhǔn)文件等作為依據(jù)的，登記機(jī)構(gòu)無權(quán)隨意確定、改變宗地和不動(dòng)產(chǎn)單元范圍，且按登記要求原則上按不動(dòng)產(chǎn)單元核發(fā)一本單一版不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。因此，辦理不動(dòng)產(chǎn)分割或合并登記也應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)分割或合并的批準(zhǔn)文件為前提和基礎(chǔ)。

按照不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和內(nèi)涵，不動(dòng)產(chǎn)登記是一種記載行為，因此，無論是同一權(quán)利人分割或合并不動(dòng)產(chǎn)，還是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的部分轉(zhuǎn)移需要分割或合并不動(dòng)產(chǎn)，均需提交相應(yīng)的分割或合并的權(quán)屬來源材料，以作為登記機(jī)構(gòu)記載的依據(jù)：土地的分割或合并需要提供相應(yīng)的用地批準(zhǔn)文件，房屋的分割或合并需要提供相應(yīng)的規(guī)劃批準(zhǔn)文件。為妥善解決實(shí)踐中的此類問題，天津市在制定《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》時(shí)，在第二十七條、第二十八條將“同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)”“不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的”納入申請(qǐng)變更登記、轉(zhuǎn)移登記的情形，并在第三十四條、第三十五條等對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行了規(guī)定，如第三十五條規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件”。我局在制定《天津市不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范》時(shí)，也在相關(guān)變更登記、轉(zhuǎn)移登記章節(jié)做出了“同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定提交相關(guān)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件”以及“不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交分割或合并協(xié)議書以及有權(quán)部門同意分割或合并的批準(zhǔn)文件，或者記載有關(guān)分割或合并內(nèi)容的生效法律文書”的規(guī)定。也就是說，權(quán)利人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)分割或合并登記的，需先行辦理相關(guān)規(guī)劃、用地分割合并手續(xù)，作為辦理變更登記、轉(zhuǎn)移登記的要件。這樣，減少了登記機(jī)構(gòu)和工作人員的自由裁量權(quán)，在兩個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)管理范圍的一致，切實(shí)加強(qiáng)了對(duì)權(quán)利的保護(hù)以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)利用的管控。

二、關(guān)于房屋規(guī)劃建設(shè)范圍與登記銜接問題

與上述權(quán)利人主動(dòng)要求調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)單元范圍的情況有所區(qū)別的一類問題是，房屋規(guī)劃建設(shè)范圍與宗地管理范圍發(fā)生沖突。經(jīng)常出現(xiàn)的是分宗供應(yīng)的土地統(tǒng)一實(shí)施規(guī)劃的問題，分宗供應(yīng)的相鄰宗地，權(quán)利人雖為同一權(quán)利人，但土地用途不同、建設(shè)用地使用權(quán)終止日期不同，規(guī)劃部門在實(shí)施規(guī)劃時(shí)卻按照一宗地進(jìn)行了規(guī)劃，導(dǎo)致有的建筑物同時(shí)占?jí)簝勺诘兀瑹o法辦理建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記。

例如，某單位持其建設(shè)的綜合樓項(xiàng)目的國有土地使用證、綜合樓項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)批準(zhǔn)文件，要求辦理房地統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)首次登記。登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人先辦理了該不動(dòng)產(chǎn)的土地登記，登記為兩宗地，土地用途分別為機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、住宅用地；之后經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)了綜合樓，同時(shí)占?jí)荷鲜鰞勺谕恋兀≌诘夭糠忠呀o購房人核發(fā)了房地產(chǎn)權(quán)證。又如，一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先分別辦理了兩宗相鄰?fù)恋氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記，取得了兩本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，土地用途均為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)類型均為出讓，終止日期分別為2078年8月5日、2080年1月21日；但在商品房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的建筑面積約4000平方米的地下車庫同時(shí)占?jí)毫松鲜鰞勺谕恋兀?xiàng)目竣工后，要求辦理房地統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)首次登記。

上述問題產(chǎn)生的主要原因是規(guī)劃管理部門未按照土地登記范圍批準(zhǔn)相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃造成的，本質(zhì)上是規(guī)劃管理、土地管理基本單元不一致。對(duì)于歷史遺留的一個(gè)建筑物跨兩宗地等情形，本著“尊重歷史、保護(hù)權(quán)利、加強(qiáng)管理”的原則，我們?cè)诒ＷC整個(gè)建筑物用地性質(zhì)、權(quán)屬等一致的情況下，告知當(dāng)事人按照建筑物范圍調(diào)整用地手續(xù)，按照新的宗地范圍辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。下一步，我們將加強(qiáng)與規(guī)劃部門的溝通銜接，對(duì)于同一權(quán)利人使用的不同宗地，土地用途不同、建設(shè)用地使用權(quán)終止日期不同，如確需統(tǒng)一實(shí)施規(guī)劃，應(yīng)先調(diào)整用地界線、土地用途后，規(guī)劃部門再辦理項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)。

三、關(guān)于規(guī)劃用地性質(zhì)與登記用途銜接問題

第8篇

【關(guān)鍵詞】城市規(guī)劃；影響；關(guān)系

中圖分類號(hào)：TU98 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2013）01-033-01

伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律的不斷深入研究發(fā)現(xiàn)：城市地價(jià)不僅局限于目前土地利用結(jié)構(gòu)下的土地價(jià)格現(xiàn)狀，更表現(xiàn)在規(guī)劃預(yù)期地價(jià)。

城市土地價(jià)值的高低往往取決于以土地利用規(guī)劃為主體的城市規(guī)劃。從城市整體層面上看，決定城市未來地價(jià)的高低的因素包括城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平、城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)等，這些主要由城市規(guī)劃決策決定。從城市局部地域來看，決定地價(jià)的因素包括地塊的使用功能、開發(fā)強(qiáng)度、環(huán)境控制等，這些由具體的規(guī)劃控制要求決定。

合理的規(guī)劃意味著賦予某些土地大的開發(fā)價(jià)值的同時(shí)限制某些用地的開發(fā)，各個(gè)具體地塊的市場(chǎng)價(jià)格隨著規(guī)劃的控制條件不同而改變。一個(gè)好的規(guī)劃不僅能夠保證城市土地的高效合理利用，而且能夠提高城市地價(jià)整體水平。地價(jià)因規(guī)劃階段不同而發(fā)生著變動(dòng)，規(guī)劃綱要、總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃及規(guī)劃實(shí)施過程都對(duì)城市地價(jià)產(chǎn)生著影響。

一、規(guī)劃綱要對(duì)城市土地價(jià)格的影響

規(guī)劃綱要體現(xiàn)了城市經(jīng)濟(jì)未來一段時(shí)期的發(fā)展大方向：確定了土地供給數(shù)量和區(qū)位分布，土地開發(fā)程序和程度，城市新區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施投資區(qū)位等。影響著未來城市地價(jià)的整體水平以及地價(jià)分區(qū)變化情況。

1.城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的影響。城市性質(zhì)、城市產(chǎn)業(yè)更替、城市經(jīng)濟(jì)增長和空間結(jié)構(gòu)的變化速度從一定程度上影響著城市土地價(jià)格的變動(dòng)幅度。

2.土地利用政策的影響。城市土地供求矛盾造成了土地價(jià)格受土地市場(chǎng)供求關(guān)系影響。土地供給增長，需求不變，則地價(jià)下跌；土地供給減少，需求增加，則地價(jià)上升。

3.基礎(chǔ)設(shè)施投資政策的影響。城市基礎(chǔ)設(shè)施主要是指供水設(shè)施、排水設(shè)施、供氣設(shè)施、供電設(shè)施、供熱設(shè)施、電訊設(shè)施、交通條件、景觀布設(shè)等。土地基礎(chǔ)設(shè)施配套程度越高，其價(jià)值水平越高。

二、總體規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響

總體規(guī)劃是對(duì)城市未來發(fā)展的宏觀把控。其主要任務(wù)是根據(jù)城市規(guī)劃綱要綜合研究和確定城市性質(zhì)、規(guī)模、容量和空間發(fā)展形態(tài)，并保證城市每個(gè)階段的發(fā)展目標(biāo)、途徑、程序的優(yōu)化和布局的科學(xué)性。城市總體規(guī)劃的科學(xué)性在很大程度上影響著城市土地價(jià)格。

1.城市規(guī)劃期限對(duì)城市土地價(jià)格的影響。城市規(guī)劃期限是指城市規(guī)劃的效力作用的時(shí)間，一般為10-15年。期限的長短影響著土地資源經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮，并影響著土地利用方式的穩(wěn)定性和土地資源在時(shí)空上的優(yōu)化配置。

2.城市職能對(duì)城市土地價(jià)格的影響。城市職能影響到城市土地使用的構(gòu)成，而不同性質(zhì)的土地使用經(jīng)濟(jì)效益是有很大差異的，且多種職能的共同存在，更能強(qiáng)化城市發(fā)展的聚集效益。現(xiàn)代城市職能中第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越重，如金融貿(mào)易、信息展覽、經(jīng)營管理、旅游服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)水平越高越發(fā)達(dá)，則地價(jià)水平越高。

3.城市規(guī)模對(duì)城市土地價(jià)格的影響。城市規(guī)模指城市人口規(guī)模和城市用地規(guī)模。總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展規(guī)模直接影響著城市基礎(chǔ)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)、交通運(yùn)輸、城市布局、城市的環(huán)境等一系列問題，對(duì)城市地價(jià)水平有較大的影響。

4.城市用地結(jié)構(gòu)對(duì)城市土地價(jià)格的影響。城市土地使用結(jié)構(gòu)，是指城市各類用地在城市總用地中的比重，以及各大類用地內(nèi)部各個(gè)組成部分用地的構(gòu)成與比例。不同性質(zhì)的用地價(jià)差是普遍存在且差別很大。

5.城市空間結(jié)構(gòu)對(duì)城市土地價(jià)格的影響？。城市規(guī)劃所確定的城市功能分區(qū)及空間結(jié)構(gòu)對(duì)城市地價(jià)的空間差異產(chǎn)生影響。具體體現(xiàn)在城市空間結(jié)構(gòu)的層次決定著土地價(jià)格的分級(jí)體系；城市用地功能分區(qū)及用地功能混合情況決定了地價(jià)級(jí)差。聚集程度及交通區(qū)位影響著城市土地價(jià)格。

三、控規(guī)性詳細(xì)規(guī)劃對(duì)城市土地價(jià)格的影響

控制性詳細(xì)規(guī)劃從微觀層次對(duì)城市土地資源合理配置，控制性詳細(xì)規(guī)劃通過確定地塊用途及兼容范圍對(duì)城市土地價(jià)格產(chǎn)生影響。

1.控制影響城市土地價(jià)格的作用機(jī)制？。從土地使用性質(zhì)控制、土地開發(fā)強(qiáng)度控制、土地開發(fā)定位控制對(duì)城市土地價(jià)格產(chǎn)生影響。土地使用性質(zhì)決定了土地是高收益開發(fā)用途還是低收益開發(fā)用途；土地開發(fā)強(qiáng)度體現(xiàn)在容積率、建筑密度、建筑層數(shù)、綠地率等指標(biāo)；土地開發(fā)定位包括對(duì)用地的定界和用地的使用條件。

2.控規(guī)對(duì)城市土地價(jià)格的穩(wěn)定作用。控規(guī)土地的用途進(jìn)行合理的規(guī)定，可以給出城市用地較為明確的開發(fā)前景。根據(jù)控規(guī)了解周邊地區(qū)開發(fā)環(huán)境是否存在外部負(fù)效益，從而起到穩(wěn)定地價(jià)的作用。

四、規(guī)劃實(shí)施過程對(duì)城市土地價(jià)格變化的影響

1.規(guī)劃實(shí)施方式對(duì)城市土地價(jià)格的影響。主要取決于城市開發(fā)與再開發(fā)的戰(zhàn)略決策，一種為先進(jìn)行城市中心地區(qū)的調(diào)整改造，大幅度提高市中心的土地集約程度，在用地資源較為緊缺的城市常采用這種發(fā)展模式。另一種為先進(jìn)行城市新區(qū)開發(fā)，暫時(shí)避開改造較為困難的舊城中心區(qū)，待積累一定的資金后再進(jìn)行舊城中心區(qū)的改造。規(guī)劃實(shí)施方式對(duì)城市土地價(jià)格的影響還體現(xiàn)在城市空間增長形態(tài)的差異與地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的關(guān)系上。

2.規(guī)劃實(shí)施程度對(duì)地價(jià)變化的影響。城市規(guī)劃實(shí)施的過程受制于城市發(fā)展速率。城市開發(fā)建設(shè)速度快時(shí)，土地需求量上升，市場(chǎng)供需平衡容易被打破，地價(jià)上升。

第9篇

一、本意見適用于我市行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)營性非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理。

二、本意見所稱經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目,是指規(guī)劃條件確定用地性質(zhì)為零售商業(yè)（不包括商業(yè)建筑規(guī)模小于3000平方米的商住用地和沿街條式商住用地）、批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、旅館、商務(wù)（商辦）用地的五大類項(xiàng)目。

三、經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目，土地出讓前由發(fā)改（服務(wù)業(yè)局）部門按《市服務(wù)業(yè)項(xiàng)目不分割產(chǎn)權(quán)管理暫行規(guī)定》明確不可分割銷售比例。規(guī)劃建設(shè)部門在擬定規(guī)劃條件時(shí)，按照控制性詳細(xì)規(guī)劃明確其用地性質(zhì)和建筑用途。國土資源部門將規(guī)劃條件和出讓要求納入土地招拍掛文件和土地出讓合同。

四、經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目，在符合《市服務(wù)業(yè)項(xiàng)目不分割產(chǎn)權(quán)管理暫行規(guī)定》要求的基礎(chǔ)上，規(guī)劃建設(shè)部門應(yīng)嚴(yán)格按照公共建筑的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批，并符合以下條件：

（一）除餐飲、旅館外的經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目，一般應(yīng)采取公共走廊式布局，公共衛(wèi)生間應(yīng)按層集中設(shè)置，不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)，但允許平均每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層建設(shè)不超過2個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元（因特殊地形限制，標(biāo)準(zhǔn)層面積小于600平方米的，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的分割單元不超過1個(gè)）；

（二）除旅館外的經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目,內(nèi)部平面應(yīng)禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式，建筑物立面應(yīng)具備公共建筑的外立面形式與建筑特點(diǎn)；

（三）具有公共的出入通道，除集中設(shè)置的食堂外，不得設(shè)置廚房和燃?xì)夤艿馈Ｈ細(xì)夤?yīng)單位不得違反規(guī)定擅自供氣；

（四）規(guī)劃用地性質(zhì)為零售商業(yè)的，以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;

（五）規(guī)劃用地性質(zhì)為批發(fā)市場(chǎng)的，應(yīng)以墻或柱作分割單元；

（六）規(guī)劃用地性質(zhì)為餐飲、旅館的，除土地出讓條件明確為產(chǎn)權(quán)式酒店（可分割）外，其它均不得分割銷售，只能按幢整體銷售；

（七）規(guī)劃用地性質(zhì)為商務(wù)（商辦）的，以層作為最小分割單元，當(dāng)建筑單體面積小于1000㎡的按整幢銷售。

五、2013年10月1日前已公開出讓的經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目，在同時(shí)符合規(guī)劃條件、土地出讓合同和發(fā)改（服務(wù)業(yè)局）部門分割要求的，對(duì)可分割部分按以下規(guī)定進(jìn)行分割：

（一）零售商業(yè)用地項(xiàng)目以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;

（二）批發(fā)市場(chǎng)用地項(xiàng)目最小分割單元建筑面積40平方米，商鋪面寬一般不得小于3.5米，且商鋪必須在不改變?cè)泄餐ǖ赖那闆r下臨通道設(shè)置，有合理的劃分，有明確的界址點(diǎn)；

（三）餐飲、旅館、商務(wù)（商辦）用地項(xiàng)目以具有圍合功能的空間作為最小分割單元；

（四）分割手續(xù)辦理需提交規(guī)劃建設(shè)部門牽頭組織會(huì)審，經(jīng)公示無異議后方可辦理相關(guān)手續(xù)。

六、經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目，一經(jīng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，原則上不得再行調(diào)整。確需調(diào)整的，由項(xiàng)目建設(shè)單位向規(guī)劃建設(shè)部門提出申請(qǐng)，并征得發(fā)改（服務(wù)業(yè)局）、國土、消防等部門同意后報(bào)城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審查。

七、對(duì)經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，在建設(shè)過程中涉及建筑功能和立面調(diào)整的施工聯(lián)系單，必須經(jīng)規(guī)劃管理部門核準(zhǔn)后方可作為設(shè)計(jì)變更、規(guī)劃核實(shí)、建筑分部驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收的依據(jù)。

八、對(duì)本意見規(guī)定的純經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位在建設(shè)、銷售時(shí)不得采用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱，其廣告宣傳、樓書中不得暗示具有居住功能，并應(yīng)在樓盤名稱后用相同字體、字號(hào)注明非住宅用途。

九、各審批職能部門在進(jìn)行審批時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目名稱嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)含有住宅性質(zhì)名稱的，地名管理部門不予地名登記，建設(shè)部門不予核發(fā)預(yù)售證。工商行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目銷售廣告宣傳的監(jiān)督管理。

經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位在房屋預(yù)、銷售時(shí)應(yīng)向買受人明示房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途、土地使用年限等詳細(xì)情況，并將此情況在商品房買賣合同中予以明確。

十、對(duì)違反本意見規(guī)定進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓（銷售）的，發(fā)改（服務(wù)業(yè)局）、國土資源、規(guī)劃建設(shè)等部門應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

經(jīng)營性非住宅類項(xiàng)目的使用應(yīng)符合規(guī)劃使用性質(zhì)和土地權(quán)屬證書上載明的土地用途，房屋所有權(quán)人、使用人不得擅自改變。對(duì)擅自改變用途的，由城管執(zhí)法部門按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

十一、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)或金融商務(wù)區(qū)總部（金融）大樓建設(shè)項(xiàng)目，按市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融商務(wù)區(qū)建設(shè)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十二、重大服務(wù)業(yè)投資項(xiàng)目，可實(shí)行“一事一議”。